Vs: Sipoon metro
Sanotaan nyt vaikka ensimmäiseksi rahoitusalaan kohdistuvista salaliittoteorioista, että asuntolainoitus on itseasiassa on aika surkea business. Asuntolaina tuottaa jotain pankille vasta noin 10-15 vuoden jälkeen sen myöntämisestä ja silloinkin huonosti, se on sisäänheittotuote niin kuin kahvi ruokakaupalle. Rahaa tehdään rahastoilla, vakuutuksilla ja muilla finanssituotteilla kuten kulutuslainoilla. Ja pankit olisivat iloisia kuin pienet porsaat, jos ihmisten varallisuus olisi nykyistä enemmän muussa kuin kiinteistömuodossa. Mitä tulee rakennusalaan, päinvastoin kuin pankkipuoli niin se on heikosti kilpailtua ja varmasti toimijat pyrkivät jonkinlaiseen markkinakontrolliin, mutta ei ala pysty varsinkaan vanhojen asuntojen hintoihin olennaisesti vaikuttamaan.
Käytännössä Helsingin seudun asuntohinnat määrää tällä hetkellä Rahoitustarkastus (eli sattuvasti RATA) ja EKP. RATA määrää, että lainan hoitokustannukset ei saa ylittää 30% nettotuloista, EKP asettaa koron. Näiden yhteivaikutus määrittää asunnonostajan maksukyvyn. Tällainen markkinatilanne ei ole millään muotoa normaali, ja kertoo siitä että kysyntä ylittää tarjonnan reilusti. Uusien asuntojen kohdalla meillä on nähtävissä pientä normalisoitumista, josta kertoo se että niitä on myymättä, mutta tilanne ei ole vielä mitään vakiintunut.
Antero kysyy mistä ne uudet asukkaat tulevat, voisin vastata että kätilöopistolta, maakunnista ja ulkomailta, mutta se mistä kysyntä johtuu on epäolennaista. Faktat jonka voi lukea suoraan asuntojen hinnoista on että asuntojen kysyntä ja erityisesti isojen asuntojen kysyntä on kovaa, jälkimmäisen voi päätellä sellaisesta omituisuudesta että asuntojen neliöhinta jopa nousee kun neliömäärä kasvaa kun taas esim. rakentamiskustanukset eivät käyttäydy näin.
Rakennusliikkeiden katteet ovatkin osittain siirtymässä nimenomaan tarvikkeiden hinnannousuun ja uusien asuntojen hintojennousu on taittunut. Mikä ei lähimainkaan tarkoita sitä, etteikö rakentaminen olisi edelleenkin kannattavaa liiketoimintaa. Tuotantokapasiteetti ei tietenkään tuollaisella alalla pysty mukautumaan heti kasvavaan kysyntään, mutta ei se myöskään mikään muuttumaton vakio ole, se vain seuraa kysyntää hieman hitaammin.
Yhteensä 15 - 20 000 asuntoa 15 - 20 vuoden aikana. Ei nämä kaksi kohdetta lisää volyymiä niin olennaisesti, että rakennusala ei pysty siihen mukautumaan.
Rakennusliikkeiden kannattavuuden kannalta olennaisempaa kuin rakennuskustannukset saatta olla riskienhallinta ja siihen liittyen ennustettavuus. Avataan ajatusta kahden havainnon kautta: Ensinnäkin kynnys ryhtyä rakennusyrittäjäksi on hyvin korkea. Miten pienehkö yrittäjä pystyy suojautumaan riskeiltä liittyen asuntojen hintojen muutoksiin, myyntiaikoihin tai rakennusvaiheessa mahdollisesti esiintuleviin ongelmiin? Toiseksi, se varsinainen syy minkä takia omakotitalon rakentaminen itse tulee halvemmaksi, on se että rakentaja kantaa nuo yllämainitut riskit itse, rakennusliike leipoo ne myyntihintaan.
Se miksi kalliit asunnot olisivat välttämättömiä kaavoitukselle ei minulle ihan heti aukea, tonttihinnat saa romahta rajusti jotta maanarvon kasvu ei olisi merkittävä rahoituskeino.
Kerro nyt vielä mitä ne rallikuskikohderyhmän houkuttelemiseksi tarjottavat julkiset palvelut ovat? Golf-kentätkin tuppaavat olemaan yksityisiä. On jotenkin omituista, että palvelujen tarjonta samaan aikaan vaarantaa kaupungin talouden ja on välttämätöntä veronmaksajien houkuttelemiseksi. Jos hyvillä palveluilla saadaan hyviä veronmaksajia, ne ovat kannattava investointi, ja toisinpäin.
Helsingin kokoinen kaupunki jossa asuu 10% koko maan väestöstä ja yli puoleet alueen asukkaista ei voi olennaisesti vaikuttaa asukkaidensa suhteelliseen vaurauteen. Helsinkiläiset ovat väkisinkin koosta johtuen keskimääräisen maksukykyisiä, varsinaiseen rusinat pullasta toimintaan on mahdollisuuksia hyvin pienillä Kauniaisten tai Sipoon kokoisilla kunnilla, mikä on yksi syy lisää lopettaa tuollaiset postimerkkivaltiot. Erot kunnallisverokertymissä/asukas Helsingin, Espoon ja Vantaan väillä ovat loppujen lopuksi aika pieniä, muutokset näiden kasvuvauhdissa ovat joskus vuosittain isoja. Tästä saa sitten raflaavia trendikäppyröitä, näillä on omat käyttötarkoituksensa.
Anteeksi keynesiläisyyteni, mutta minusta vastasyklinen julkisrahoitettu rakentaminen on erittäin kannatettavaa. Rakennusala on hyvin suhdanneherkkää, ja näin saadaan ylläpidettyä sen kapasiteettia yli laskukauden. Samalla saadaan rakennettua edullisesti seuraavan nousukauden varalle, joka myös loiventaa siitä väistämättä seuraavaa ylikuumenemista. Eikä niin kuin nyt, kun isot julkiset hankkeet kasaantuvat nousukaudelle.
Ja mikä ihmeen mekanismi johtaa siihen, että laskukaudella rakentaminen tuottaa suhteellisesti huonompia veronmaksajia asukkaiksi?
edit: pari kirjoitusvirhettä korjattu, sisältö sitä samaa huttua.
Sanotaan nyt vaikka ensimmäiseksi rahoitusalaan kohdistuvista salaliittoteorioista, että asuntolainoitus on itseasiassa on aika surkea business. Asuntolaina tuottaa jotain pankille vasta noin 10-15 vuoden jälkeen sen myöntämisestä ja silloinkin huonosti, se on sisäänheittotuote niin kuin kahvi ruokakaupalle. Rahaa tehdään rahastoilla, vakuutuksilla ja muilla finanssituotteilla kuten kulutuslainoilla. Ja pankit olisivat iloisia kuin pienet porsaat, jos ihmisten varallisuus olisi nykyistä enemmän muussa kuin kiinteistömuodossa. Mitä tulee rakennusalaan, päinvastoin kuin pankkipuoli niin se on heikosti kilpailtua ja varmasti toimijat pyrkivät jonkinlaiseen markkinakontrolliin, mutta ei ala pysty varsinkaan vanhojen asuntojen hintoihin olennaisesti vaikuttamaan.
Käytännössä Helsingin seudun asuntohinnat määrää tällä hetkellä Rahoitustarkastus (eli sattuvasti RATA) ja EKP. RATA määrää, että lainan hoitokustannukset ei saa ylittää 30% nettotuloista, EKP asettaa koron. Näiden yhteivaikutus määrittää asunnonostajan maksukyvyn. Tällainen markkinatilanne ei ole millään muotoa normaali, ja kertoo siitä että kysyntä ylittää tarjonnan reilusti. Uusien asuntojen kohdalla meillä on nähtävissä pientä normalisoitumista, josta kertoo se että niitä on myymättä, mutta tilanne ei ole vielä mitään vakiintunut.
Antero kysyy mistä ne uudet asukkaat tulevat, voisin vastata että kätilöopistolta, maakunnista ja ulkomailta, mutta se mistä kysyntä johtuu on epäolennaista. Faktat jonka voi lukea suoraan asuntojen hinnoista on että asuntojen kysyntä ja erityisesti isojen asuntojen kysyntä on kovaa, jälkimmäisen voi päätellä sellaisesta omituisuudesta että asuntojen neliöhinta jopa nousee kun neliömäärä kasvaa kun taas esim. rakentamiskustanukset eivät käyttäydy näin.
Rakennusliikkeiden katteet ovatkin osittain siirtymässä nimenomaan tarvikkeiden hinnannousuun ja uusien asuntojen hintojennousu on taittunut. Mikä ei lähimainkaan tarkoita sitä, etteikö rakentaminen olisi edelleenkin kannattavaa liiketoimintaa. Tuotantokapasiteetti ei tietenkään tuollaisella alalla pysty mukautumaan heti kasvavaan kysyntään, mutta ei se myöskään mikään muuttumaton vakio ole, se vain seuraa kysyntää hieman hitaammin.
Yhteensä 15 - 20 000 asuntoa 15 - 20 vuoden aikana. Ei nämä kaksi kohdetta lisää volyymiä niin olennaisesti, että rakennusala ei pysty siihen mukautumaan.
Rakennusliikkeiden kannattavuuden kannalta olennaisempaa kuin rakennuskustannukset saatta olla riskienhallinta ja siihen liittyen ennustettavuus. Avataan ajatusta kahden havainnon kautta: Ensinnäkin kynnys ryhtyä rakennusyrittäjäksi on hyvin korkea. Miten pienehkö yrittäjä pystyy suojautumaan riskeiltä liittyen asuntojen hintojen muutoksiin, myyntiaikoihin tai rakennusvaiheessa mahdollisesti esiintuleviin ongelmiin? Toiseksi, se varsinainen syy minkä takia omakotitalon rakentaminen itse tulee halvemmaksi, on se että rakentaja kantaa nuo yllämainitut riskit itse, rakennusliike leipoo ne myyntihintaan.
Se miksi kalliit asunnot olisivat välttämättömiä kaavoitukselle ei minulle ihan heti aukea, tonttihinnat saa romahta rajusti jotta maanarvon kasvu ei olisi merkittävä rahoituskeino.
Kerro nyt vielä mitä ne rallikuskikohderyhmän houkuttelemiseksi tarjottavat julkiset palvelut ovat? Golf-kentätkin tuppaavat olemaan yksityisiä. On jotenkin omituista, että palvelujen tarjonta samaan aikaan vaarantaa kaupungin talouden ja on välttämätöntä veronmaksajien houkuttelemiseksi. Jos hyvillä palveluilla saadaan hyviä veronmaksajia, ne ovat kannattava investointi, ja toisinpäin.
Helsingin kokoinen kaupunki jossa asuu 10% koko maan väestöstä ja yli puoleet alueen asukkaista ei voi olennaisesti vaikuttaa asukkaidensa suhteelliseen vaurauteen. Helsinkiläiset ovat väkisinkin koosta johtuen keskimääräisen maksukykyisiä, varsinaiseen rusinat pullasta toimintaan on mahdollisuuksia hyvin pienillä Kauniaisten tai Sipoon kokoisilla kunnilla, mikä on yksi syy lisää lopettaa tuollaiset postimerkkivaltiot. Erot kunnallisverokertymissä/asukas Helsingin, Espoon ja Vantaan väillä ovat loppujen lopuksi aika pieniä, muutokset näiden kasvuvauhdissa ovat joskus vuosittain isoja. Tästä saa sitten raflaavia trendikäppyröitä, näillä on omat käyttötarkoituksensa.
Anteeksi keynesiläisyyteni, mutta minusta vastasyklinen julkisrahoitettu rakentaminen on erittäin kannatettavaa. Rakennusala on hyvin suhdanneherkkää, ja näin saadaan ylläpidettyä sen kapasiteettia yli laskukauden. Samalla saadaan rakennettua edullisesti seuraavan nousukauden varalle, joka myös loiventaa siitä väistämättä seuraavaa ylikuumenemista. Eikä niin kuin nyt, kun isot julkiset hankkeet kasaantuvat nousukaudelle.
Ja mikä ihmeen mekanismi johtaa siihen, että laskukaudella rakentaminen tuottaa suhteellisesti huonompia veronmaksajia asukkaiksi?
edit: pari kirjoitusvirhettä korjattu, sisältö sitä samaa huttua.
Viimeksi muokannut moderaattori:
