Asuntorakentaminen ja sen rahoitus

**teme** · 30.06.2007, 10:27

Alunperin kirjoittanut Antero Alku

Ehkä Helsingin Sipooseikkailusta tulee sellainen käsitys, että jossain on kymmeniä tuhansia ihmisiä jonottamassa asuntoja, joita voidaan rakentaa ja ne menevät kaupaksi rajattomasti.

Itse olen jokseenkin varma, että ns. asuntopula on pelkkä kupla, jonka ylläpitäminen on tarkoituksenmukaista sekä rakennus- että rahoitusalalle.

Sanotaan nyt vaikka ensimmäiseksi rahoitusalaan kohdistuvista salaliittoteorioista, että asuntolainoitus on itseasiassa on aika surkea business. Asuntolaina tuottaa jotain pankille vasta noin 10-15 vuoden jälkeen sen myöntämisestä ja silloinkin huonosti, se on sisäänheittotuote niin kuin kahvi ruokakaupalle. Rahaa tehdään rahastoilla, vakuutuksilla ja muilla finanssituotteilla kuten kulutuslainoilla. Ja pankit olisivat iloisia kuin pienet porsaat, jos ihmisten varallisuus olisi nykyistä enemmän muussa kuin kiinteistömuodossa. Mitä tulee rakennusalaan, päinvastoin kuin pankkipuoli niin se on heikosti kilpailtua ja varmasti toimijat pyrkivät jonkinlaiseen markkinakontrolliin, mutta ei ala pysty varsinkaan vanhojen asuntojen hintoihin olennaisesti vaikuttamaan.

Käytännössä Helsingin seudun asuntohinnat määrää tällä hetkellä Rahoitustarkastus (eli sattuvasti RATA) ja EKP. RATA määrää, että lainan hoitokustannukset ei saa ylittää 30% nettotuloista, EKP asettaa koron. Näiden yhteivaikutus määrittää asunnonostajan maksukyvyn. Tällainen markkinatilanne ei ole millään muotoa normaali, ja kertoo siitä että kysyntä ylittää tarjonnan reilusti. Uusien asuntojen kohdalla meillä on nähtävissä pientä normalisoitumista, josta kertoo se että niitä on myymättä, mutta tilanne ei ole vielä mitään vakiintunut.

Antero kysyy mistä ne uudet asukkaat tulevat, voisin vastata että kätilöopistolta, maakunnista ja ulkomailta, mutta se mistä kysyntä johtuu on epäolennaista. Faktat jonka voi lukea suoraan asuntojen hinnoista on että asuntojen kysyntä ja erityisesti isojen asuntojen kysyntä on kovaa, jälkimmäisen voi päätellä sellaisesta omituisuudesta että asuntojen neliöhinta jopa nousee kun neliömäärä kasvaa kun taas esim. rakentamiskustanukset eivät käyttäydy näin.

Alunperin kirjoittanut Antero Alku

Rakennusalalla on tietty tuotantovolyymi, jolle toisaalta pitää olla jatkuvasti töitä mutta jolla ei kannata teettää liikaa töitä, koska silloin samanaikaisesti rakennuskustannukset nousevat ja myyntihinnat tarjonnan kasvaessa laskevat. Eli suomeksi, bisnekseltä katoaa kannattavuus.

Rakennusliikkeiden katteet ovatkin osittain siirtymässä nimenomaan tarvikkeiden hinnannousuun ja uusien asuntojen hintojennousu on taittunut. Mikä ei lähimainkaan tarkoita sitä, etteikö rakentaminen olisi edelleenkin kannattavaa liiketoimintaa. Tuotantokapasiteetti ei tietenkään tuollaisella alalla pysty mukautumaan heti kasvavaan kysyntään, mutta ei se myöskään mikään muuttumaton vakio ole, se vain seuraa kysyntää hieman hitaammin.

Alunperin kirjoittanut Antero Alku

Toisin sanoen, siitä ei tule mitään, että Sipoo tarjoaa samaan aikaan laadukasta asumista radan varressa Nikkilän suunnalla ja Helsinki metron varressa Etelä-Sipoossa. Silloin on liikaa tarjontaa, eikä asuntotuotannosta saada niitä tuloja joita halutaan sekä itse asuntokaupassa kuin myös kuntataloudessa.

Yhteensä 15 - 20 000 asuntoa 15 - 20 vuoden aikana. Ei nämä kaksi kohdetta lisää volyymiä niin olennaisesti, että rakennusala ei pysty siihen mukautumaan.

Rakennusliikkeiden kannattavuuden kannalta olennaisempaa kuin rakennuskustannukset saatta olla riskienhallinta ja siihen liittyen ennustettavuus. Avataan ajatusta kahden havainnon kautta: Ensinnäkin kynnys ryhtyä rakennusyrittäjäksi on hyvin korkea. Miten pienehkö yrittäjä pystyy suojautumaan riskeiltä liittyen asuntojen hintojen muutoksiin, myyntiaikoihin tai rakennusvaiheessa mahdollisesti esiintuleviin ongelmiin? Toiseksi, se varsinainen syy minkä takia omakotitalon rakentaminen itse tulee halvemmaksi, on se että rakentaja kantaa nuo yllämainitut riskit itse, rakennusliike leipoo ne myyntihintaan.

Se miksi kalliit asunnot olisivat välttämättömiä kaavoitukselle ei minulle ihan heti aukea, tonttihinnat saa romahta rajusti jotta maanarvon kasvu ei olisi merkittävä rahoituskeino.

Alunperin kirjoittanut Antero Alku

Sillä kun kunnat kilpailevat asukkaista, ne kilpailevat kunnan tarjoamilla palveluilla, jolloin asuttamisesta aiheutuu kunnalle suuremmat kustannukset kuin ilman kilpailua... Näistä asioista ei puhuta ääneen ja oikeilla nimillä, mutta minkään kunnan talous ei voi perustua asukkaisiin, joista on enemmän kuluja kuin verotuloja.

Kerro nyt vielä mitä ne rallikuskikohderyhmän houkuttelemiseksi tarjottavat julkiset palvelut ovat? Golf-kentätkin tuppaavat olemaan yksityisiä. On jotenkin omituista, että palvelujen tarjonta samaan aikaan vaarantaa kaupungin talouden ja on välttämätöntä veronmaksajien houkuttelemiseksi. Jos hyvillä palveluilla saadaan hyviä veronmaksajia, ne ovat kannattava investointi, ja toisinpäin.

Helsingin kokoinen kaupunki jossa asuu 10% koko maan väestöstä ja yli puoleet alueen asukkaista ei voi olennaisesti vaikuttaa asukkaidensa suhteelliseen vaurauteen. Helsinkiläiset ovat väkisinkin koosta johtuen keskimääräisen maksukykyisiä, varsinaiseen rusinat pullasta toimintaan on mahdollisuuksia hyvin pienillä Kauniaisten tai Sipoon kokoisilla kunnilla, mikä on yksi syy lisää lopettaa tuollaiset postimerkkivaltiot. Erot kunnallisverokertymissä/asukas Helsingin, Espoon ja Vantaan väillä ovat loppujen lopuksi aika pieniä, muutokset näiden kasvuvauhdissa ovat joskus vuosittain isoja. Tästä saa sitten raflaavia trendikäppyröitä, näillä on omat käyttötarkoituksensa.

Alunperin kirjoittanut Antero Alku

Helsinki on jo kerran (ainakin) sortunut siihen, että heikon suhdanteen aikana se rakennutti itse, jolloin se tuli hankkineeksi toisenlaisia asukkaita kuin mistä nyt haaveillaan puhuttaessa omakotikaavoituksesta Sipooseen.

Anteeksi keynesiläisyyteni, mutta minusta vastasyklinen julkisrahoitettu rakentaminen on erittäin kannatettavaa. Rakennusala on hyvin suhdanneherkkää, ja näin saadaan ylläpidettyä sen kapasiteettia yli laskukauden. Samalla saadaan rakennettua edullisesti seuraavan nousukauden varalle, joka myös loiventaa siitä väistämättä seuraavaa ylikuumenemista. Eikä niin kuin nyt, kun isot julkiset hankkeet kasaantuvat nousukaudelle.

Ja mikä ihmeen mekanismi johtaa siihen, että laskukaudella rakentaminen tuottaa suhteellisesti huonompia veronmaksajia asukkaiksi?

edit: pari kirjoitusvirhettä korjattu, sisältö sitä samaa huttua.

**Antero Alku** · 01.07.2007, 11:23

Alunperin kirjoittanut teme

Sanotaan nyt vaikka ensimmäiseksi rahoitusalaan kohdistuvista salaliittoteorioista, että asuntolainoitus on itseasiassa on aika surkea business.

En tässä tahdo kirjoittaa romaania, mutta minulla on vähän erilainen kuva asuntobusineksen merkityksestä sekä pankeille että rakennusalalle. En väitä, että olisit väärässä, minäkin voin olla väärässä. Sillä ei rakentaminen ja sen rahoitus ole varsinainen alani. Vahva vaikuttaja omaan mielikuvaani on Johanna Hankosen väitöskirja Lähiöt ja tehokkuuden yhteiskunta.

Minusta asuntoalan tärkeys perustuu muutamaan seikkaan, jotka eivät ehkä niin hypi silmille.

Ensinnä riskittömyys. Pankkien rahoitusasiakkaista vain asuntolainojen ottajat ovat käytännössä riskittömiä. Heiltä vaaditaan reaalivakuus (rahoitettu asunto), joka vakuutena on rankasti aliarvostettu (70 %). Lisäksi asuntojen hintakehitys johtaa siihen, että realisointitilanteessa vakuuden arvo saattaa olla 2-4 -kertainen katettavaan pääomaan nähden. Ja kuinka ollakaan, sen hyödyn kerää pankki.

Toiseksi tuotto. Asuntolainojen korot ovat usein aivan toista luokkaa kuin pankin yritysrahoitus. Tätä kai perustellaan sillä, että riskisijoituksien korot pankki laskee "omalle rahalleen" ja asuntolainakorot keskuspankkirahalle. Mutta se on toinen juttu, paljonko pankki lainaa keskuspankkirahaa todellisuudessa. Ja loppujen lopuksi, millä korolla. Pankki saa asuntolainasta sen 4,5 % ja yristyslainasta vaikka 3 %. Laina-asiakkaille ei kuulu se, miten paljon pankki käy kauppaa keskuspankin kanssa ja miten pitkillä koroilla. Nämä eivät tule uloslainauksen ehtoihin, eikä hyöty tule lainojen koroista maksaville vaan jää pankille. Se on pankkitoiminnan ansaintalogiikkaa ja sinänsä OK.

Kolmanneksi asuntorakentamisen merkitys rakennusalalle. Asunotarakentaminen on tavallaan kaiken perusta. Jos ei rakenneta asuntoja, ei tarvitse rakentaa mitään muutakaan. Asunnoissa asuvat ihmiset sitä muuta rakentamista tarvitsevat. Ja vielä niin, että asuntojen uudisrakentaminen tuottaa muun rakentamisen tarvetta. Saneeraus ei lisää asukkaita alueella, joten ei synny tarvetta uusille palveluille ja liikenneinfralle.

Kaupungistuminen on rakennusliikkeiden moottori. Maaseudulla eivät rakennusliikeet juuri juhli, sillä siellä on vain pienrakentamista, joka on omistajavetoista ja urakoitsijat ovat kirvesmiehiä ja muita pikkuyrittäjiä. Vain kaupungeissa toteutuu ansioton arvonnousu, mikä on nimenomaan rakennusliikkeen riemu - kun rakennusliikkeet myyvät asunnot markkinahintaan, ei rakennuskustannuksilla ja vain kohtuukatteella. Kaikessa muussa rakentamisessa hinnat on kilpailtu, kun rakennuttaja ei ole rakennusliike itse. No, ei ihan kaikessa. Kyllähän esim. kauppakeskukset ovat usein rakennusliikkeen itse rakennuttamia, ja ne myydään sijoittajille valmiina markkinahintaan. Näinhän oli esim. Kampin kanssa.

Alunperin kirjoittanut teme

Antero kysyy mistä ne uudet asukkaat tulevat, voisin vastata että kätilöopistolta, maakunnista ja ulkomailta, mutta se mistä kysyntä johtuu on epäolennaista.

Kyllä naistenklinikallakin on merkityksensä...

Mutta asiallisesti ottaen meillä syntyvyys on aika heikko väestön lisääjä. Maahanmuutto taitaa olla jo merkittävämpi väestön tulevaisuuden kannalta. Paikallisesti merkittävä vaikuttaja on maan sisäinen muuttoliike.

Yhtä kaikki, kuntien yhteenlasketut kasvuennusteet ovat kovin kaukana tilastollisesta toteutuneesta ja realisitisesti odotettavissa olevasta väestönkasvusta. Kerrosalatarve perustuu suurelta osin asumisväljyyden kasvuun. Siihen taas liittyy tiettyjä rakenteellisia piirteitä, jotka sotkevat tilastoja ja ennusteita. Esimerkiksi asumisväljyyden epätasaisuus ja sellainen asumisväljyyden kasvun syy kuin leskeksi jääminen isoon perheasuntoon.

Helsingin seudun visiokilpailussa oli ajatus, että Suur-Helsingin alueen väestö kasvaisi 800.000:lla vuoteen 2050. Karkeasti siis 20.000 / vuosi tasaista kasvua - todellisuudessa kasvu kuitenkin on eksponentiaalista. Tämä vastaa 1,3 %:n vuosittaista tasaista kasvuvauhtia. Alueellisesti kasvu tuskin on näin suurta Helsingin nykyisten rajojen sisällä, koska rakennusmaata on eniten muualla.

Alunperin kirjoittanut teme

Se miksi kalliit asunnot olisivat välttämättömiä kaavoitukselle ei minulle ihan heti aukea, tonttihinnat saa romahta rajusti jotta maanarvon kasvu ei olisi merkittävä rahoituskeino.

Asuntojen hintahan ei riipu maan arvosta, vaan asuntojen kysynnästä. Maan arvolla on merkitystä kunnalle, koska joko maan omistajana tai kaavoitus- ja maankäyttömaksujen kautta kunta voi kattaa rakentamisesta ja väestönkasvusta sille aiheutuvia kuluja.

Alunperin kirjoittanut teme

Kerro nyt vielä mitä ne rallikuskikohderyhmän houkuttelemiseksi tarjottavat julkiset palvelut ovat?

Ei kyse ole mistään luksustouhuista, vaan kouluista, päiväkodeista, terveys- ja sairaanhoitopalveluista, kunnallisesta infrasta kuten vesi- ja viemäriverkoista, energiahuollosta, jätehuollosta jne. Ihan siitä kaikesta tavallisesta, mitä varten kunta on olemassa.

Nämä palvelut ovat lisäksi täysin demokraattisia. Ne on järjestettävä yhtä lailla rallikuskeille kuin työttömillekin. IT-miljonääri toki saa sijoittaa lapsensa yksityispäiväkotiin ja -kouluun sekä hoidattaa yksityissairaalassa, mutta se ei poista kunnalta velvollisuutta järjestää nämä palvelut häntäkin varten.

Ihmiset tykkäävät sellaisista kunnista, joissa nämä palvelut pelaavat. Tästä on ollut kirjoittelua Sipoo-sodassa. Media nostelee mieluummin raflaafia otsikoita spurgu- ja narkkaripeloista, mutta käytännössä tärkeätä on päästä terveyskeskukseen silloin kun tarvitsee, saada lapset hyvään kouluun, saada puheluunsa vastaaja kun soittaa asioidakseen kunnan virastossa jne. Tai saa rakennusluvan viikossa sellaiselle talolle kun haluaa. Monet muuttavat pois YTV-kunnista, kun nämä asiat eivät toimi. Ja Sipoolaiset eivät halua helsinkiläistä kunnalliskulttuuria, kun ovat sitä pakoon lähteneet.

Alunperin kirjoittanut teme

Anteeksi keynesiläisyyteni, mutta minusta vastasyklinen julkisrahoitettu rakentaminen on erittäin kannatettavaa. Rakennusala on hyvin suhdanneherkkää, ja näin saadaan ylläpidettyä sen kapasiteettia yli laskukauden. Samalla saadaan rakennettua edullisesti seuraavan nousukauden varalle, joka myös loiventaa siitä väistämättä seuraavaa ylikuumenemista. Eikä niin kuin nyt, kun isot julkiset hankkeet kasaantuvat nousukaudelle.

Ja mikä ihmeen mekanismi johtaa siihen, että laskukaudella rakentaminen tuottaa suhteellisesti huonompia veronmaksajia asukkaiksi?

En halua karsinoida ihmisiä hyviin ja huonoihin. Mutta minusta kunnan tehtävä on palvella asukkaitaan, ei tukea jotain teollisuudenalaa. Siksi en tule koskaan hyväksymään sellaista ajatusta, että laman aikana kaupunki rakennuttaa vuokra-asuntoja sen vuoksi, että rakennusteollisuudella on tekemistä. Tällaisen selityksen 1990-luvun laman rakentamiselle kuitenkin antoi nykyinen ks-lautakuntamme puheenjohtaja muutama vuosi sitten.

Yhteiskunnalle on halvempaa pitää kansalaiset hengissä kuin panna heidät tuhlaamaan henkensä pitimiksi. Muttä tämä meneekin jo sitten taas uudeksi jutuksi siitä, miksi meidän työvoimapolitiikkamme ei kykene jakamaan työtä, ainoastaan toimeentuloa eli rahaa.

Antero

**R.Silfverberg** · 02.07.2007, 11:10

Alunperin kirjoittanut Antero Alku

Kaupungistuminen on rakennusliikkeiden moottori. Maaseudulla eivät rakennusliikeet juuri juhli, sillä siellä on vain pienrakentamista, joka on omistajavetoista ja urakoitsijat ovat kirvesmiehiä ja muita pikkuyrittäjiä. Vain kaupungeissa toteutuu ansioton arvonnousu, mikä on nimenomaan rakennusliikkeen riemu - kun rakennusliikkeet myyvät asunnot markkinahintaan, ei rakennuskustannuksilla ja vain kohtuukatteella. Kaikessa muussa rakentamisessa hinnat on kilpailtu, kun rakennuttaja ei ole rakennusliike itse. No, ei ihan kaikessa. Kyllähän esim. kauppakeskukset ovat usein rakennusliikkeen itse rakennuttamia, ja ne myydään sijoittajille valmiina markkinahintaan. Näinhän oli esim. Kampin kanssa.

Tämä pitää paikkansa. Toki maaseudullakin on isoja rakennushankkeita, teoillisuutta ja matkailukeskuksia, mutta ne on rakennettu palvelemaan ensisijaisesti kaupunkilaisia.

Mutta jos meillä ei olisi kaupungistumista eikä kaupunkeja, niin mitä meillä sitten olisi? Minä en henk kohtaisesti usko että jos kaupunkeja ei olisi syntynyt, tai olisivat jääneet korkeintaan Porvoon kokoisiksi, että elämä meilläpäin olisi yhtä idyllistä kuin Suomi-Filmeissä.

Alunperin kirjoittanut Antero Alku

Ei kyse ole mistään luksustouhuista, vaan kouluista, päiväkodeista, terveys- ja sairaanhoitopalveluista, kunnallisesta infrasta kuten vesi- ja viemäriverkoista, energiahuollosta, jätehuollosta jne. Ihan siitä kaikesta tavallisesta, mitä varten kunta on olemassa.

Ja joukkoliikenteestä.

Alunperin kirjoittanut Antero Alku

Nämä palvelut ovat lisäksi täysin demokraattisia. Ne on järjestettävä yhtä lailla rallikuskeille kuin työttömillekin. IT-miljonääri toki saa sijoittaa lapsensa yksityispäiväkotiin ja -kouluun sekä hoidattaa yksityissairaalassa, mutta se ei poista kunnalta velvollisuutta järjestää nämä palvelut häntäkin varten.

Ihmiset tykkäävät sellaisista kunnista, joissa nämä palvelut pelaavat. Tästä on ollut kirjoittelua Sipoo-sodassa. Media nostelee mieluummin raflaafia otsikoita spurgu- ja narkkaripeloista, mutta käytännössä tärkeätä on päästä terveyskeskukseen silloin kun tarvitsee, saada lapset hyvään kouluun, saada puheluunsa vastaaja kun soittaa asioidakseen kunnan virastossa jne. Tai saa rakennusluvan viikossa sellaiselle talolle kun haluaa. Monet muuttavat pois YTV-kunnista, kun nämä asiat eivät toimi. Ja Sipoolaiset eivät halua helsinkiläistä kunnalliskulttuuria, kun ovat sitä pakoon lähteneet.

Kun kirjoitat "ihmiset tykkäävät....." niin kirjoitat politikon kynällä. Kaikki eivät nimittäin tykkää asua missään korvessa, vaikka ajan lääkärille saisi nopeammin kuin suurkaupungissa. Jokainen on varmaan pannut merkille että pk-seudun kehyskunnat panostavat eri asioihin kuin esim Helsinki tai Vantaa. Siinä missä Vantaan puolella rajaa Korsossa kulkee bussi 20-30 minuutin välein, niin heti rajan toisella puolella Tuusulassa kulkee vain kutsutaksi. Sipoon puolella rajaa ei tainnut olla sitäkään. Siitä vain järjestämään päivittäisiä työmatkojaan kutsutaksilla.

On totta että kouluissakin on eroa, suurkaupungin koulussa voi olla 1000 oppilasta, ja kyläkoulusa vain 50, mutta koulun pienuus tai syrjäinen sijainti ei takaa että opetus on parempaa tai että oma lapsi ei voi joutua kiusatuksi ja hakatuksi tai ajautua vääränlaisiin jengeihin.

Alunperin kirjoittanut Antero Alku

Alunperin kirjoittanut Teme

Ja mikä ihmeen mekanismi johtaa siihen, että laskukaudella rakentaminen tuottaa suhteellisesti huonompia veronmaksajia asukkaiksi?

Yhteiskunnalle on halvempaa pitää kansalaiset hengissä kuin panna heidät tuhlaamaan henkensä pitimiksi. Muttä tämä meneekin jo sitten taas uudeksi jutuksi siitä, miksi meidän työvoimapolitiikkamme ei kykene jakamaan työtä, ainoastaan toimeentuloa eli rahaa.

Jos silti on tiedossa että kaupungin vuokra-asuntoihin muuttaa ihmisiä, siitä köhemmästä päästä nimenomaan, niin eikö se ole tarkoituksenmukaista auttaa heitä paremman elämän alkuun rakentamalla asuntoja heille, kuin pitää heidät kurjuudessa ja puutteellisissa oloissa? Jonkun "suomalaisen unelman toteuttajan" mielestä se voi olla verorahojen tuhlaamista, mutta ilkeästi sanottuna, vaikka kuinka hienosti yritetään keskimäärin järjestää asioita, joku tulee aina olemaan ravintoketjun loppupäässä, pahimmassa tapauksessa roskiksia penkomassa, yhteiskunnallisen pyramidin kellarin syvyyksissä.

t. Rainer

**petteri** · 02.07.2007, 12:39

Alunperin kirjoittanut Antero Alku

Minusta asuntoalan tärkeys perustuu muutamaan seikkaan, jotka eivät ehkä niin hypi silmille.

Ensinnä riskittömyys. Pankkien rahoitusasiakkaista vain asuntolainojen ottajat ovat käytännössä riskittömiä. Heiltä vaaditaan reaalivakuus (rahoitettu asunto), joka vakuutena on rankasti aliarvostettu (70 %). Lisäksi asuntojen hintakehitys johtaa siihen, että realisointitilanteessa vakuuden arvo saattaa olla 2-4 -kertainen katettavaan pääomaan nähden. Ja kuinka ollakaan, sen hyödyn kerää pankki.

Asuntolainat ovat todellakin pankeille hyvin vähäriskisiä tuotteita. Mahdollisessa realisointitilanteessa pankki saa omansa pois, mutta ei sen enempää

Alunperin kirjoittanut Antero Alku

Toiseksi tuotto. Asuntolainojen korot ovat usein aivan toista luokkaa kuin pankin yritysrahoitus. Tätä kai perustellaan sillä, että riskisijoituksien korot pankki laskee "omalle rahalleen" ja asuntolainakorot keskuspankkirahalle. Mutta se on toinen juttu, paljonko pankki lainaa keskuspankkirahaa todellisuudessa. Ja loppujen lopuksi, millä korolla. Pankki saa asuntolainasta sen 4,5 % ja yristyslainasta vaikka 3 %. Laina-asiakkaille ei kuulu se, miten paljon pankki käy kauppaa keskuspankin kanssa ja miten pitkillä koroilla. Nämä eivät tule uloslainauksen ehtoihin, eikä hyöty tule lainojen koroista maksaville vaan jää pankille. Se on pankkitoiminnan ansaintalogiikkaa ja sinänsä OK.

Menikö Sinulla nuo prosentit väärinpäin?

Nykyään asuntolainat ovat yleensä edullisempia kuin pankeista myytävä yritysrahoitus. 20 vuotta sitten tilanne oli erilainen.

**Antero Alku** · 03.07.2007, 15:34

Alunperin kirjoittanut petteri

Menikö Sinulla nuo prosentit väärinpäin?

Ei mennyt, mutta enpä väittänytkään olevani asiantuntija. Omalla kohdallani on noin 7 vuotta siitä, kun näistä koroista tuli juteltua. Silloin elettiin nykyisen kaltaisilla markkinoilla. Noin 20-25 vuotta sitten tilanne oli sellainen, että yrityksiin sai rahaa 2-3 %:lla ja asuntolainat taisivat maksaa silloin 8-10 %. Ihan niin räikeä ei ollut asiakkaan näkökulmasta tilanne v:n 2000 paikkeilla.

Antero

**petteri** · 03.07.2007, 15:48

Alunperin kirjoittanut Antero Alku

Ei mennyt, mutta enpä väittänytkään olevani asiantuntija. Omalla kohdallani on noin 7 vuotta siitä, kun näistä koroista tuli juteltua. Silloin elettiin nykyisen kaltaisilla markkinoilla.

Ei nyt ihan. 7 vuotta sitten asuntolainojen marginaalit olivat 1-2 % välissä. Nyt 0,5 % pinnassa.

**teme** · 03.07.2007, 17:42

Alunperin kirjoittanut Antero Alku

Minusta asuntoalan tärkeys perustuu muutamaan seikkaan, jotka eivät ehkä niin hypi silmille... Ensinnä riskittömyys... Toiseksi tuotto.

Asuntolainan vaihtuva korko, eli yleensä Euribor, on se mitä pankit maksaa toisilleen talletuksista korkoa. Se seuraa tiukasti EKP:n korkoa mikä on se mitä keskuspankki maksaa pankkien talletuksille. Eli käytännössä täysin riskitöntä rahaa. Asuntolainoissa on kuitenkin sellainen pieni riski, että asuntojen hinnat tippuvat yli 30%. Riskiä ja ennen kaikkea pankin kuluja katetaan marginaalilla, tosin kilpailusta johtuen marginaalit ovat jo alle 0,5:n ja hyvillä asiakkailla käytännössä 0.

Se millä pankki tekee rahansa näistä asuntolainaottajista on finanssituotteet. Asuntolainaa on niin kuin jauhoja, pieni jalostusarvo ja olemattomat kateet, nämä on sitä pullaa. Esim. kiinteä korko, joka on käytännössä vakuutus ja sellaisena hyvätuottoinen. Tai sitten työttömyysvakuutus, varsinainen voisilmä, jota ei tosin kukaan laskutaitoinen ota. Tai rahastot.

Eli käsityksesi asuintorahoituksesta on aikaansa jäljessä, ajat toki muuttuu jatkossakin.

Alunperin kirjoittanut Antero Alku

Kolmanneksi asuntorakentamisen merkitys rakennusalalle. Asunotarakentaminen on tavallaan kaiken perusta. Jos ei rakenneta asuntoja, ei tarvitse rakentaa mitään muutakaan. Asunnoissa asuvat ihmiset sitä muuta rakentamista tarvitsevat.

Tottahan tuo, en vaan täysin seuraa ajatuksenjuoksuasi...

Alunperin kirjoittanut Antero Alku

Kaupungistuminen on rakennusliikkeiden moottori.

...koska juuri näin. Miten minulle vaan jää jotenkin sellainen kuva tuosta ylemmästä, että asuntorakentaminen johtaa kaupungistumiseen, eikä toisin päin? Yleensä on tapana ajatelle, että työpaikat syntyy kaupunkeihin ja asuntokysyntä on seurausta tästä, toki rakennusala on merkittävänä työllistäjä osa ketjureaktiota.

Alunperin kirjoittanut Antero Alku

Maaseudulla eivät rakennusliikeet juuri juhli, sillä siellä on vain pienrakentamista, joka on omistajavetoista ja urakoitsijat ovat kirvesmiehiä ja muita pikkuyrittäjiä

Toisaalta rakennusliikkeen takana on usein ketju "kirvesmiehiä ja muita pikkuyrittäjiä" ja kyllä hekin osaavat omansa ottaa välistä. Kaverilla on pieni rakennusalan yritys, kysyin kerran että miten ihmeessä yksi omakotitalon ulko-ovi voi maksaa asennettuna 2000 euroa. Kuulemma niin, että kun asiakas tilaa sen häneltä: ensin tehdas toimittaa sen tukkurille joka lisää hintaan 50% katetta ja omia kulujaan, jälleenmyyjä saman verran, hän siihen sitten vielä 20% "materiaalinhankintakuluja" ja työt joidenka tuntiveloitus on noin kaksi kertaa työntekijän tuntipalkka. Ja ALVit päälle. Että siitä on 2000 euron ovi tehty.

Pienrakentaja säästää oikomalla tuota ketjua ja tekemällä itse, vastapainona on sitten vaiva ja riskit. Eli siitä olen täsmälleen sama mieltä, että asunnot myydän sillä hinnalla mitä niistä saa, ei sillä mitä ne maksaa tehdä. Ratkaisu tähän on lisätä omatoimirakentamista ja tonttitarjontaa. Kun vielä päästäisiin siihen, että tuollaisia kaupunkitalojakin rakennutetaan itse.

Alunperin kirjoittanut Antero Alku

Kyllä naistenklinikallakin on merkityksensä...

Heh, ei oikein ole mun alaa...

Alunperin kirjoittanut Antero Alku

Mutta asiallisesti ottaen meillä syntyvyys on aika heikko väestön lisääjä. Maahanmuutto taitaa olla jo merkittävämpi väestön tulevaisuuden kannalta. Paikallisesti merkittävä vaikuttaja on maan sisäinen muuttoliike.

Joo ja ei, väestön ennustamisesta ymmärrän sen verran että se on petollisen yksinkertaista ja selkeää äkkiseltään, todellisuudessa hyvin vaikeaa ja epävarmaa. Syntyvyys on ainakin vielä hieman suurempi väestön lisääjä, saa nähdä miten jatkossa käy.

Pääkaupunkiseudun väestökasvuun vaikutti toki voimakkaasti maahanmuutto, koska se tuppaa (toistaiseksi) kohdistumaan nimenomaan tänne. Mutta kantaväestön suhteelliseen kaupungistumiseen vaikuttaa maaltamuuton lisäksi nimenomaan se että kaupunkilaiset ovat nuorempia. Maaltamuutto voisi loppua tykkänään ja edelleenkin Suomi kaupungistuisi syntyvyyseroista johtuen.

Alunperin kirjoittanut Antero Alku

Yhtä kaikki, kuntien yhteenlasketut kasvuennusteet ovat kovin kaukana tilastollisesta toteutuneesta ja realisitisesti odotettavissa olevasta väestönkasvusta.

Historiallisesti väestöennusteet ovat olleet säännönmukaisesti päin honkia. Ja kaikki haluaa olla kasvukuntia. En muuten (minäkään?) usko, että Helsingin väkiluku tulee kasvamaan sillä noin sadalla tuhannella joita uusilla asuinalueilla on budjetoitu. Veikkaan että asumisväljyyden kasvu syö tuota väkimäärää sen verran, että väkiluku jää johonkin 600 000 asukkaan paikkeille.

Alunperin kirjoittanut Antero Alku

Kerrosalatarve perustuu suurelta osin asumisväljyyden kasvuun. Siihen taas liittyy tiettyjä rakenteellisia piirteitä, jotka sotkevat tilastoja ja ennusteita. Esimerkiksi asumisväljyyden epätasaisuus ja sellainen asumisväljyyden kasvun syy kuin leskeksi jääminen isoon perheasuntoon.

Niin no, missä tahansa tuollaisessa karkeassa tilastollisessa esityksessä on puutteensa. Mutta on meillä historiallisesti kasvanut asumisväljyys myös siellä tiukimmassa päässä, ei nykyopiskelijoille ole kirjaimellisesti huonetovereita. Ja toisessa päässä, Töölöläistä perheasuntoa asustaa nykyään usein varakas sinkku. Se neliö/asukas/vuosi tuntuu edelleen olevan trendi.

Alunperin kirjoittanut Antero Alku

Helsingin seudun visiokilpailussa oli ajatus, että Suur-Helsingin alueen väestö kasvaisi 800.000:lla vuoteen 2050. Karkeasti siis 20.000 / vuosi tasaista kasvua - todellisuudessa kasvu kuitenkin on eksponentiaalista. Tämä vastaa 1,3 %:n vuosittaista tasaista kasvuvauhtia. Alueellisesti kasvu tuskin on näin suurta Helsingin nykyisten rajojen sisällä, koska rakennusmaata on eniten muualla.

Kuten yllä totesin, olen ihan samaa mieltä siitä että tämä on todennäköistä. Tämä ei ole kuitenkaan toivottavaa, ja pidän mahdollisena suunnata suurempi osa tuosta kasvusta Helsinkiin. Ilmeisten tiivimmän kaupunkirakenteen hyötyjen ohella, Helsingissä asukasmäärän lisäys olisi suhteellisesti pienempi, ja siten vähemmän ongelmallista kaupungin taloudelle. Tämä osaltaan rajoitta kasvua Keski-Uusimaalla ja Etelä-Hämeessä, esim. Pornaisissa on kai vieläkin päällä kaavoituskielto koska kunnalla ei mielestään ole varaa uusiin asukkaisiin.

Helsingin rajumpi rakennustahti vaatisi määrätietoista politiikkaa niin valtiolta kuin kaupungiltakin, Sipoo-liitos on hyvä alku. Santahamina voisi olla seuraava rutistuksen paikka.

Alan pikkuhiljaa myös taipua sille kannalle, että Helsingin ja Vantaan pitäisi yhdistyä ilman Espootakin. Jos maalaiskunta olisi yhtä kaupunkia niin oltaisiin esim. saatu järkevämpi linjaus lentokenttäradalle. Vantaalla on maata, Helsingillä halua ja kykyä kaavoittaa. Ongelma on vaan nuo Vantaan velat, Valtio voisi tulla vastaan esim. lahjoittamalla yhdistymisen ehtona maitaan Vantaalta ja Helsingistä.

Alunperin kirjoittanut Antero Alku

Asuntojen hintahan ei riipu maan arvosta, vaan asuntojen kysynnästä. Maan arvolla on merkitystä kunnalle, koska joko maan omistajana tai kaavoitus- ja maankäyttömaksujen kautta kunta voi kattaa rakentamisesta ja väestönkasvusta sille aiheutuvia kuluja.

Joo, samaa hain. Lisätään vielä yksi asia, eli mikä näissä hinnoissa on ongelma. Se ei ole uusien asuntojen hinta sinänsä, ne seuraavat maksukykyä. Ongelma on neliöhintojen inflaatio, tai ylipäänsä että sillä suuremmalla rahasummalla ei saa enemmän tai parempaa. En näe mitään olennaista eroa 20 vuotta sitten ja nyt rakennetun asunnon tasossa.

Ja tämä liittyy myös siihen, että seudulla muuttaville ei ole tarjolla kohtuuhintaisia vuoka-asuntoja. Luonnollista kehitystä olisi se että asunnon omistavat vaihtavat suurempaan ja parempaan, vanha taas siirtyisi juuri noille ensiostajille tai vuokralle. Mutta kun meillä on ihan peruskämpänkin hinnat pilvissä.

Alunperin kirjoittanut Antero Alku

Mutta minusta kunnan tehtävä on palvella asukkaitaan, ei tukea jotain teollisuudenalaa. Siksi en tule koskaan hyväksymään sellaista ajatusta, että laman aikana kaupunki rakennuttaa vuokra-asuntoja sen vuoksi, että rakennusteollisuudella on tekemistä. Tällaisen selityksen 1990-luvun laman rakentamiselle kuitenkin antoi nykyinen ks-lautakuntamme puheenjohtaja muutama vuosi sitten.

Asiaa voi ajatelle niinkin, että halvalla saatiin, mitä tuon vastaavan vuokra-asuntokannan rakentaminen maksaisi nyt? Sitäpaitsi laskukaudella omistusasuntojen hinta sukeltaa nopeammin kuin vuokrat, vuokra-asuntotuotanto on tässäkin suhteessa järkevää. Tietenkin kaupunki voisi otta omans pois niin, että myy vuokra-asuntojaan omistusasunnoiksi nousukaudella.

**Antero Alku** · 04.07.2007, 09:09

Alunperin kirjoittanut petteri

Ei nyt ihan. 7 vuotta sitten asuntolainojen marginaalit olivat 1-2 % välissä. Nyt 0,5 % pinnassa.

Tarkoitin asiakkaan maksamia korkoja. Ja näiden korkojen eron taustalla olevaa perustetta sille, mistä raha on kotoisin.

Asuntolainan hinnan pankki laskee niin, että otetaan viitekorko, joka vastaa rahan tukkumarkkinahintaa, ja sen päälle korkomarginaali, joka on pankin palkkio rahan jälleenlainauksesta. Kun siis joku euribor on 3,5 %, pankki ottaa lainan esim jostain saksalaisesta pankista 3,5 % korolla ja lainaa rahan edelleen tuhannelle suomalaiselle asuntolainaajalle 4,5 %:n korolla tienaten siten itse 1 %:n.

Mutta ihmiset (ja yritykset) myös tallettavat rahaa pankkiin. Tämä on pankille paljon halvempaa rahaa. Miettikää, mitkä ovat omat talletuskorkonne. Tämän rahan pankki voi lainata ulos halvemmalla kuin Saksasta tukkulainatun rahan. Tätä omaa rahaa tosin lienee Suomessa ehkä vähän. Meillä kun ei säästäväisyyteen juuri kannusteta, pikemminkin päin vastoin.

Antero

**Antero Alku** · 04.07.2007, 09:42

Alunperin kirjoittanut teme

Eli käsityksesi asuintorahoituksesta on aikaansa jäljessä...

Voi toki ollakin. Tämä puoli ei ole ollut mulla päällimmäisenä asiana, kun selvitettävää on liikenteen ja yhdyskuntarakenteen suhteessa ja taloudessakin. Toki tämä rahoitusrakenne on sekin keskeinen tekijä siinä, mitä tutkin.

Alunperin kirjoittanut teme

Miten minulle vaan jää jotenkin sellainen kuva tuosta ylemmästä, että asuntorakentaminen johtaa kaupungistumiseen, eikä toisin päin?

Tämä on vähän munan ja kanan ongelma, kumpi oli ensin. Asiat vaikuttavat toisiinsa, mutta jos on tahtotila, kehitykseen voidaan vaikuttaa ohjauksella. Minusta tuntuu, että sitä tahtotilaa ei oikeasti ole. Tai ehkä joillain on, mutta ääneen ei kukaan halua sanoa, että hyvä kun maaseutu tyhjenee ja kaikki suomalaiset voisivat asua H:ki-T:ku-T:pe -kolmiossa.

Alunperin kirjoittanut teme

Toisaalta rakennusliikkeen takana on usein ketju "kirvesmiehiä ja muita pikkuyrittäjiä" ja kyllä hekin osaavat omansa ottaa välistä. Kaverilla on pieni rakennusalan yritys, kysyin kerran että miten ihmeessä yksi omakotitalon ulko-ovi voi maksaa asennettuna 2000 euroa. Kuulemma niin, että kun asiakas tilaa sen häneltä: ensin tehdas toimittaa sen tukkurille joka lisää hintaan 50% katetta ja omia kulujaan, jälleenmyyjä saman verran, hän siihen sitten vielä 20% "materiaalinhankintakuluja" ja työt joidenka tuntiveloitus on noin kaksi kertaa työntekijän tuntipalkka. Ja ALVit päälle. Että siitä on 2000 euron ovi tehty.

Näin se menee. Jotkut ovat sitä mieltä, että näin pitää ollakin. Tämä on toimivan talouden moottori. Minä olen eri mieltä. Tämä on tyhjäkäyntiä ja tehottomuutta. Jos oven tekeminen maksaa 100 euroa, ilman tyhjäkäyntiä saadaan tuotetuksi nykyisellä yhden oven hinnalla 20 ovea. Se, että tuossa ketjussa ovea siirretään ja varastoidan ja kirjanpidetään ja laskutetaan sen seitsämän kertaa ei tuota yhtään mitään, vaan on pelkästään kansantaloudelle kuluja. Jos koko se ketjussa mukana oleva porukka saisi vain rahaa ruokaan ja asumiseensa mutta ei puuhastelisi tuhraan, säästettäisiin sen puuhastelun aiheuttamat kulut. Mutta tietenkin tässä esimerkissä ne voisivat puuhastelun sijasta tehdä ne 19 lisäovea - toimeentulonsa vastikkeeksi.

Alunperin kirjoittanut teme

Alan pikkuhiljaa myös taipua sille kannalle, että Helsingin ja Vantaan pitäisi yhdistyä ilman Espootakin. Jos maalaiskunta olisi yhtä kaupunkia niin oltaisiin esim. saatu järkevämpi linjaus lentokenttäradalle. Vantaalla on maata, Helsingillä halua ja kykyä kaavoittaa.

Pääkaupunkiseudun liikennehän kehittyi tällä tavoin aina Vuosaaren liittämiseen asti. Joukkoliikennekin kasvoi ja laajeni kohtuullisesti. Kun oli yksi kaupunki ja yksi liikennelaitos. (Sitten välillä oli tavallaan 3 tai 4, nyt on kaksi, HKL ja YTV.)

Minusta ei vain pidä nähdä kuntajakoa näin yksipuolisesti. Kunnilla on muitakin tehtäviä kuin kaavoitus ja joukkoliikenne. Ja niissä muissa tehtävissä suuri koko on pikemminkin haitta. Meillä pitäisi opetella siihen, miten esim. Lontoo, Pariisi tai Los Angeles on hallintonsa järjestänyt. Nämä kaikkihan ovat useiden kaupunkien seutuja, ei kaupunkeja siten kuin Helsinki.

Minä näen halun kuntien yhdistämiseen erityisesti pk-seudulla enemmänkin vallanhimona kuin todellisena yrityksenä järjestää asiat paremmin asukkaiden kannalta. On kivempaa olla 1,2 miljoonan kuin 0,5 miljoonan asukkaan pormestari - kuka se sitten joskus lieneekin, eli en lausu mitään nykyisen pormestarin ajatuksista.

Alunperin kirjoittanut teme

Asiaa voi ajatelle niinkin, että halvalla saatiin, mitä tuon vastaavan vuokra-asuntokannan rakentaminen maksaisi nyt?

Periaatteessa olen vuokra-asuntotarjonnan lisäämisen kannalla, mutta en pelkästään sosiaaliseen tarjontaan. Vaan vuokralla asumisen tulee minusta olla kilpailukykyinen vaihtoehto normaalisti ansaitsevalle kaupunkilaiselle, joka nykyään saa haluamansa asunnon usein vain ostamalla.

Kaupungillakin pitäisi olla hallittu suunnitelma vuokra-asuntotuotannosta, ei niin, että tehdään silloin kun se sopii rakennusliikkeille. Ja tuon suunnitelman taustalla tulee olla tietoisuus siitä, miten paljon kaupungin talous kestää sosiaalista asuntotarjontaa. Kylmä tosiasia on, ettei kaupunki voi hankkia vain sellaisia asukkaita, joista ei ole tuloja vaan pelkästään kuluja kaupungille. Väkilukua sellaisilla asukkailla voinee kasvattaa loputtomiin, mutta kunta päätyy konkurssiin.

Antero

**petteri** · 04.07.2007, 10:34

Alunperin kirjoittanut Antero Alku

Tarkoitin asiakkaan maksamia korkoja. Ja näiden korkojen eron taustalla olevaa perustetta sille, mistä raha on kotoisin.

Asuntolainan hinnan pankki laskee niin, että otetaan viitekorko, joka vastaa rahan tukkumarkkinahintaa, ja sen päälle korkomarginaali, joka on pankin palkkio rahan jälleenlainauksesta. Kun siis joku euribor on 3,5 %, pankki ottaa lainan esim jostain saksalaisesta pankista 3,5 % korolla ja lainaa rahan edelleen tuhannelle suomalaiselle asuntolainaajalle 4,5 %:n korolla tienaten siten itse 1 %:n.

Mutta ihmiset (ja yritykset) myös tallettavat rahaa pankkiin. Tämä on pankille paljon halvempaa rahaa. Miettikää, mitkä ovat omat talletuskorkonne. Tämän rahan pankki voi lainata ulos halvemmalla kuin Saksasta tukkulainatun rahan. Tätä omaa rahaa tosin lienee Suomessa ehkä vähän. Meillä kun ei säästäväisyyteen juuri kannusteta, pikemminkin päin vastoin.

Pankit ovat liikeyrityksiä, joiden tavoitteena on tehdä voittoa. Ei mikään pankki lainaa nykyään rahaa ulos asiakkaille alle markkinakorkojen.

Sinun tietosi rahoitusmarkkinoista ovat vähän vanhentuneet.

**janihyvarinen** · 04.07.2007, 13:26

Alunperin kirjoittanut Antero Alku

Tämä on tyhjäkäyntiä ja tehottomuutta. Jos oven tekeminen maksaa 100 euroa, ilman tyhjäkäyntiä saadaan tuotetuksi nykyisellä yhden oven hinnalla 20 ovea. Se, että tuossa ketjussa ovea siirretään ja varastoidan ja kirjanpidetään ja laskutetaan sen seitsämän kertaa ei tuota yhtään mitään, vaan on pelkästään kansantaloudelle kuluja. Jos koko se ketjussa mukana oleva porukka saisi vain rahaa ruokaan ja asumiseensa mutta ei puuhastelisi tuhraan, säästettäisiin sen puuhastelun aiheuttamat kulut. Mutta tietenkin tässä esimerkissä ne voisivat puuhastelun sijasta tehdä ne 19 lisäovea - toimeentulonsa vastikkeeksi.

Tämä menee vähän ohi aiheesta, mutta eiköhän jokainen noista toimitusketjun vaiheista tuota BKT:hen pienen siivun lisää? BKT siis kasvaa kohisten. Tosin olen samaa mieltä siitä, että mitään tekemistä tuolla ei ole hyvinvoinnin kanssa. Samoinhan murtosuojaukset, vartiointipalvelut, aseiden myynti jne. myös kasvattavat BKT:tä vaikka ovat merkkejä yhteiskunnan pahoinvoinnista.

Normaalissa markkinataloudessa voisit hyvin ostaa ovesi suoraan ovitehtaalta ja jättää maksamatta katteet turhille välikäsille. Minun johtopäätökseni on, että markkinatalous ei tältä osin toimi Suomessa tyydyttävästi. Kysyntä on kovempaa kuin tarjonta. Oireista päätellen vaikuttaa kartellinomaiselta markkinatilanteelta, kuten niin monella alalla Suomessa on perinteisesti ollut. Vasta viime vuosina on monilla aloilla siirrytty normaaliin päiväjärjestykseen, kun on tullut ulkomaista kilpailua.

**teme** · 04.07.2007, 13:30

Alunperin kirjoittanut Antero Alku

Tämä on vähän munan ja kanan ongelma, kumpi oli ensin. Asiat vaikuttavat toisiinsa, mutta jos on tahtotila, kehitykseen voidaan vaikuttaa ohjauksella. Minusta tuntuu, että sitä tahtotilaa ei oikeasti ole. Tai ehkä joillain on, mutta ääneen ei kukaan halua sanoa, että hyvä kun maaseutu tyhjenee ja kaikki suomalaiset voisivat asua H:ki-T:ku-T:pe -kolmiossa.

Me ollaan tästä kinattu ennenkin, ja edelleenkin minusta on historian valossa vähintäänkin outoa väittää etteikö hajaseutujen asuttuna pitämiseen olisi ollut tahtoa ja etteikö siihen olisí annettu resursseja. Yhteiskunta käyttää edelleenkin vähintään useita prosenttaja BKT:stä syrjäseutujen tukemiseen eri tavoin. Kysymys on siitä, että aluepolitiikkaan toimivuuteen ei usko enää edes sitä ajavat, ei siitä etteikö sen haluttaisi toimivan. Mikä on se elinkeino joka esim. Kainuussa loisi olennaisesti lisää työpaikkoja?

Alunperin kirjoittanut Antero Alku

Minusta ei vain pidä nähdä kuntajakoa näin yksipuolisesti. Kunnilla on muitakin tehtäviä kuin kaavoitus ja joukkoliikenne. Ja niissä muissa tehtävissä suuri koko on pikemminkin haitta. Meillä pitäisi opetella siihen, miten esim. Lontoo, Pariisi tai Los Angeles on hallintonsa järjestänyt. Nämä kaikkihan ovat useiden kaupunkien seutuja, ei kaupunkeja siten kuin Helsinki.

Mutta mitä tehtäviä näillä kaupungeilla on? Luulenpa että jonkun LA Countyn tuottamat palvelut ja budjetti per asukas on kertaluokkaa vaatimattomampi kuin Helsingillä. Briteissä taas ainakin terveydenhuolto on valtion hoidossa (NHS). Suomalainen kunta taas on tuollainen valtio valtiossa.

Jos seudulliseen hallintoon siirretään se mikä on seudullista, niin liikenteen ja kaavoituksen lisäksi, sinne siirtyy käytännössä ainakin HUS, todennäköisesti aikanaan koko terveydenhuolto. Samoin lukiot, ja muut oppilaitokset. Poliisi- ja pelastustoimi myös. Sosiaalitoimi ja vanhustenhuolto pitänee myös siirtää, osittain siksi että terverveydenhoitokin on siirretty, osittain NIMBYilyn estämiseksi. Voihan tuota tulosta kutsua sitten vaikka metropolihallinnoksi, nykyhallintotermein tuo on käytännössä kunta. Kaupungista tulee lähinnä kulttuuritoimen ja peruskoulujen pyörittäjä.

Terminologista syistä, eli Espoo on muutakin kuin sana, yhteishallintoon mentäneen vaiheittain jonkinlaisen uuden hallintorakenteen kautta. Ensin vaaleilla valittu seutuhallinto joka korvaa YTV:n ja HUSsin valtuustot, loput myöhemin. Mikä tarkoittaa kaikkia uuden hallintomallin synnyttämisestä ja sen käyttöönotosta seuraavia haittoja ja kustannuksia. Koska en usko näiden olevan triviaaleja, pidän parempana yhdistää suosiolla kaupungit. Se onko kannajien motiivi metropolikaipuu ja vastustajien virkansa suojelu on epäolennaista.

Vuokra-asunnoista sen verran, että miksei kaupunki voi tuottaa niitä asuntoja ihan normaalituloisille? Kaupungin vuokrat ainakin oli sen verran reiluja, että noita aikoinaan jopa myytiin eteenpäin, yhdenlainen asumisoikeusmuoto tämäkin :-)

**R.Silfverberg** · 04.07.2007, 14:00

Alunperin kirjoittanut teme

Vuokra-asunnoista sen verran, että miksei kaupunki voi tuottaa niitä asuntoja ihan normaalituloisille? Kaupungin vuokrat ainakin oli sen verran reiluja, että noita aikoinaan jopa myytiin eteenpäin, yhdenlainen asumisoikeusmuoto tämäkin :-)

Vuokra-asuntotuotanto on romahtanut mm siksi että:
- Nyt kaikki, joilla on varaa haluavat omistusasunnon. Se taas johtuu mm alhaisista pankkikoroista ja siitä että valtiovalta tukee omistusasumista korkovähennysoikeudella, kun taas vuokralla asuva keskituloinen ei saa minkäänlaista tukea. Ihmisiin on iskenyt illuusio että oma on aina parempi kuin vuokrattu, vaikka sen maksamiseen menee 20-30 vuotta ennenkuin se on "oikeasti" oma
- Vuokra-asunnoille sopivia hinnaltaan ARAVA- ja muita ehtoja täyttäviä tontteja ei ole kasvukeskuksissa saatavilla. Tämä koskee myös asumisoikeusasuntoja.
- Keinottelumielessä edullisten vuokrakämppien vuokraamista eteenpäin enemmän tai vähemmän pimeästi, jota harrastetaan paljon Ruotsissa sekä ylipäänsä väestötiheissä maissa, ei meillä kukaan ole vakavissaan kaivannut, mutta sillä voisi olla vaikutuksensa vuokra-asuntojen ja asukkaiden vaihtuvuuteen. Nykyään moni jämähtä koko loppuikäänsä asti samaan vuokrakämppään, koska pelkää menettävänsä sen jos muuttaa muualle edes väliaikaisesti, eikä asuntokoko jousta alaspäin.

t. Rainer

**petteri** · 04.07.2007, 15:46

Alunperin kirjoittanut R.Silfverberg

Vuokra-asuntotuotanto on romahtanut mm siksi että:
- Nyt kaikki, joilla on varaa haluavat omistusasunnon. Se taas johtuu mm alhaisista pankkikoroista ja siitä että valtiovalta tukee omistusasumista korkovähennysoikeudella, kun taas vuokralla asuva keskituloinen ei saa minkäänlaista tukea. Ihmisiin on iskenyt illuusio että oma on aina parempi kuin vuokrattu, vaikka sen maksamiseen menee 20-30 vuotta ennenkuin se on "oikeasti" oma
- Vuokra-asunnoille sopivia hinnaltaan ARAVA- ja muita ehtoja täyttäviä tontteja ei ole kasvukeskuksissa saatavilla. Tämä koskee myös asumisoikeusasuntoja.

Lisää syitä:

-Asumistulo on verotonta. Eli omalle asumispalvelujen tuottamiselle on merkittävä veroetu.

-Oman asunnon ostaminen ja jälkikäteissäästäminen on varsin suurelle osalle ihmisistä(ehkä 50 %) ainoa mahdollisuus vaurastua. Erittäin merkittävä osa ihmisistä ei pysty säästämään ilman pakkoa.

**Antero Alku** · 04.07.2007, 16:15

Alunperin kirjoittanut teme

Me ollaan tästä kinattu ennenkin, ja edelleenkin minusta on historian valossa vähintäänkin outoa väittää etteikö hajaseutujen asuttuna pitämiseen olisi ollut tahtoa ja etteikö siihen olisí annettu resursseja. Yhteiskunta käyttää edelleenkin vähintään useita prosenttaja BKT:stä syrjäseutujen tukemiseen eri tavoin. Kysymys on siitä, että aluepolitiikkaan toimivuuteen ei usko enää edes sitä ajavat, ei siitä etteikö sen haluttaisi toimivan.

Minä en kyllä ole vakuuttunut siitä, että aluepolitiikka kiinnostaa ollenkaan kaikkia. Niille puolueille, joilla maaseudulla on kannattajia, on tietenkin syytä olla kiinnostunut maaseudusta. Vähän karrikoiden kai niin, että Keskutaa kiinnostaa maaseutu yleensä ja Vasemmistoliittoa kiinnostaa lappi. Demarit ja Kokoomus ovat kaupunkipuolueita tällä jaolla.

Mutta oikea halu ei ole sitä, että syydetään vaan rahaa jonnekin. Vaan sitä, mitä tehdään. Ei teollisuushallien rahoittaminen tai työvoimatuet Salcompin tapaisissa tilanteissa ole mitään aluepolitiikkaa, mutta poliitikon omatunnon rauhoitusta kyllä - siksi aikaa kunnes peltihalli jää tyhjäksi ja työvoimatuettu busines myydään Kiinaan.

Ja kun tukitoimien rinnalla lakkaavat bussivuorot, junavuorot ja julkiset palvelut, niin oikesti tuhotaan elinkelpoisuuden edellytyksiä eikä luoda tervettä ja omillaan toimeen tulevaa yhdyskuntarakennetta.

Alunperin kirjoittanut teme

Mikä on se elinkeino joka esim. Kainuussa loisi olennaisesti lisää työpaikkoja?

Osin periaatteellisella tasolla tietenkin kaikki se, mikä kulutetaan ja voidaan yhtä hyvin tuotta paikallisesti kuin toisella puolella maata, voi tarjota toimeentuloa Kainuussakin. Sitten on tietenkin joukko töitä, joita voi tehdä missä hyvänsä, jopa missä hyvänsä ympäri maapallon, missä vain on saatavilla ihminen tekemään.

Tietenkin tässä kaikessa tarvitaa vähän sitä oikeata halua. Sillä jos lähdetään sille linjalle, ettei tehdä Kainuussa mitään, mikä on liiketaloudellisesti kannattavampaa Helsingissä, niin todennäköisesti sitä ei kannata tehdä Helsingissäkään. Koska Hesallekin löytyy kannattavampi vaihtoehto - Suomen ulkopuolelta.

Alunperin kirjoittanut teme

Mutta mitä tehtäviä näillä kaupungeilla on? Luulenpa että jonkun LA Countyn tuottamat palvelut ja budjetti per asukas on kertaluokkaa vaatimattomampi kuin Helsingillä. Briteissä taas ainakin terveydenhuolto on valtion hoidossa (NHS). Suomalainen kunta taas on tuollainen valtio valtiossa.

Paikallishallinto on se tehtävä. Minusta kysymys on keskittämisen ja hajauttamisen välisestä valinnasta. Kaikki asiat voidaan keskittää, ja niitä toteutetaan ymmärtämättä sitä kohdetta, jota asia koskee. Tai asiat voidaan hajauttaa niin, että vaikka tuotanto on vähän kalliimpaa, ei tarvita keskitettyä hallintoa (joka on kallis sekin) ja saadaan tulokset sopimaan sinne, mitä varten ne tehdään. Panitko merkille, miten Sarcosyn menestys perustui hänen paikallishallinnolliseen suosioonsa?

Oman kokemukseni perusteella voin sanoa, etten kaipaa yhtään suurempaa Helsinkiä kaavoitettavaksi ja käsiteltäväksi lautakunnassamme. Jo nyt työtä on liikaa, ja lautakuntatyö on sentään vapaaehtoista ja palkatonta. Tietenkään sitä hommaa ei ole pakko ottaa vakavasti, kun aina voi äänestää ryhmäpäätöksen mukaan, mutta sitäkö halutaan lisää?

Eihän kaupunkien hallinnossa säästetä yhdistämällä mitään, jos kaikkien elinten työmäärää ei kasvateta sillä, että ennen yhtä kaupunkia käsittelevä elin alkaa käsitellä 3 (tai 4) kaupungillista asioita. Valta kasvaa, mutta tulokset eivät. Tehdään vain keskistetysti ja "tehokkaasti" huonoja ratkaisuja.

Ja jos pannaan YTV-kunnat yhdeksi kaupungiksi, niin eihän sekään ole tarpeeksi, kun se ei kata enää työssäkäynti- ja talousaluetta. Minusta on typerää miettiä sitä, mikä on Suomeen sopiva kuntamäärä. Ikään kuin olisi aivan sama, onko kunnan asukasmäärä 1,5 miljoonaa vai 20.000 (=kuntauudistuksessa pidetty alaraja), kunhan kuntia on sopiva määrä.

Alunperin kirjoittanut teme

...yhteishallintoon mentäneen vaiheittain jonkinlaisen uuden hallintorakenteen kautta.

Juuri tämä minun mielestäni tarvitaan. Hallinnon kehittämistä ja tietynlaista väliporrastusta. Ennen oli kuntia, läänejä, maakuntia jne. Kaikkia näitä on pyritty vähentämään ja luomaan hallintoa, jossa ei olisi kuin kunta ja valtio. Tämä johtuu minusta siitä, ettei ymmärretä, että eri asioissa eri kokoiset hallintoalueet ovat tarkoituksenmukaisimmat. Kai PARAS-hankkeessa jotain tällaista haetaan.

Antero

Viestiketju: Asuntorakentaminen ja sen rahoitus

LinkBack

Viestiketjutyökalut

Vs: Sipoon metro

Vs: Sipoon metro

Vs: Sipoon metro

Rakennusallaa

Vs: Rakennusallaa

Vs: Rakennusallaa

Vs: Sipoon metro

Vs: Rakennusallaa

Rahoitus ja kuntajako

Vs: Rakennusallaa

Vs: Rahoitus ja kuntajako

Vs: Rahoitus ja kuntajako

Vs: Rahoitus ja kuntajako

Vs: Rahoitus ja kuntajako

Vs: Rahoitus ja kuntajako

Lähettämissäännöt