vristo
Tunnistettu jäsen
- Liittynyt
- 28 Kesäkuu 2005
- Viestit
- 4,087
Tampere päätti omasta "keskustatunnelistaan". HS tänään: "Tampere päätti pitkän tunnelin rakentamisesta"
Viimeksi muokannut moderaattori:
Tampereen rantaväylän pitkä tunneli
- Viestiketjun aloittaja vristo
- Aloituspäivämäärä
Mikko Laaksonen
Tunnistettu jäsen
- Liittynyt
- 28 Kesäkuu 2005
- Viestit
- 2,789
Vs: Keskustatunnelin vaikutus kävelykeskustaan
Tampereen hankkeessa kysymys ei ole ihan samasta asiasta.
Paasikiven-Kekkosentie on olemassaoleva nelikaistainen pääväylä, joka on osin tasoltaan Kehä I:n kaltainen "kaupunkimoottoritie". Väylä on myös osa valtatietä 12 ja välittää aidosti merkittävää valtakunnallista läpiajoliikennettä, jolle tosin on vaihtoehtoreittinä vt 3 ja vt 9 muodostama Tampereen eteläpuolinen kehätie.
Pitkässä tunnelissa on kyse kahdesta eri asiasta:
- Onkiniemen - Särkänniemen osuuden tason nostamisesta "kaupunkimottoritieksi"
- Tampellan kohdan nykyisen tien myymisestä tonteiksi
60 miljoonaa euroa on aika kova tavoite. Realistinen rakennusoikeuden myyntihinta Tampereen keskustan laidalla nykyistä kuplaa pidemmällä ajalla on ehkä 200 - 300 € / k-m2 joka tarkoittaa sitä, että pitäisi voida kaavoittaa 200 - 300 000 m2. Vertailupohjaksi: Turun Varissuon suurlähiö (9000 as) on n. 350 000 m2.
Tampereen hankkeessa kysymys ei ole ihan samasta asiasta.
Paasikiven-Kekkosentie on olemassaoleva nelikaistainen pääväylä, joka on osin tasoltaan Kehä I:n kaltainen "kaupunkimoottoritie". Väylä on myös osa valtatietä 12 ja välittää aidosti merkittävää valtakunnallista läpiajoliikennettä, jolle tosin on vaihtoehtoreittinä vt 3 ja vt 9 muodostama Tampereen eteläpuolinen kehätie.
Pitkässä tunnelissa on kyse kahdesta eri asiasta:
- Onkiniemen - Särkänniemen osuuden tason nostamisesta "kaupunkimottoritieksi"
- Tampellan kohdan nykyisen tien myymisestä tonteiksi
60 miljoonaa euroa on aika kova tavoite. Realistinen rakennusoikeuden myyntihinta Tampereen keskustan laidalla nykyistä kuplaa pidemmällä ajalla on ehkä 200 - 300 € / k-m2 joka tarkoittaa sitä, että pitäisi voida kaavoittaa 200 - 300 000 m2. Vertailupohjaksi: Turun Varissuon suurlähiö (9000 as) on n. 350 000 m2.
Antero Alku
Tunnistettu jäsen
- Liittynyt
- 28 Kesäkuu 2005
- Viestit
- 7,552
Vs: Keskustatunnelin vaikutus kävelykeskustaan
Antero
Tämä on minusta huvittava uutinen. Asuin Tampereella, kun suurella porulla tehtiin päätös Kekkosentiestä ja kymmenien omakotitalojen hävittämisestä ja yhden kaupunginosan halkaisemisesta. Nyt tuota haavaa sitten vihdoin aletaan hoitaa. Se käy nyt mukavasti, kun taitavat olla enimmäkseen jo kuolleet ne, jotka häädettiin ja joiden kodit ja asuinympäristö aikanaan raiskattiin. Heille ei tarvitse antaa asuntoja takaisin rakennettavan kannen päältä.
Antero
Vs: Keskustatunnelin vaikutus kävelykeskustaan
Tampereellakin järven rannalla lähellä keskustaa on aika vähän uutta tonttimaata. Kyllä tuosta maapohjasta luulisi saavan 400-500 € / k-m2 normaalisuhdanteessakin.
Minusta muualla Suomessa kuin Helsingin seudulla on nyt asuntojen kysynnässä ihan normaalisuhdanne. Helsingin seudun asuntomarkkinat ovat kyllä "kuplassa".
Tampereellakin järven rannalla lähellä keskustaa on aika vähän uutta tonttimaata. Kyllä tuosta maapohjasta luulisi saavan 400-500 € / k-m2 normaalisuhdanteessakin.
Minusta muualla Suomessa kuin Helsingin seudulla on nyt asuntojen kysynnässä ihan normaalisuhdanne. Helsingin seudun asuntomarkkinat ovat kyllä "kuplassa".
- Liittynyt
- 18 Elokuu 2006
- Viestit
- 2,312
Vs: Keskustatunnelin vaikutus kävelykeskustaan
Sikäli haavan hoito menee vähän viereen, että tuo Kekkosentien viimeinen pätkä joka jyrättiin Petsamon halki muistaakseni 1980-luvun loppupuolella (?) jää sille paikalleen. Tunneli tulee sille edeltävälle osuudelle, joka rakennettiin pääosin 1970-luvulla (risteyksestä Näsinsillalle ja edelleen itään) tai aiemmin (Mustastalahdesta länteen).
Olen vähän kahta mieltä tästä hankkeesta. Toisaalta parhaassa tapauksessa miljöö paranee rannassa ja autoliikennettä voidaan painaa pois näkyvistä. Tampellan alueesta tulee miellyttävämpi. Ehkä parin liikennevaloristeyksen ynnä Haarlan mutkan jyrkän mäen oikaisu saattaa vähän helpottaa tukkoisuuttakin. Toisaalta hanke on aika selkeästi rakennusprojektivetoinen vähän samaan tyyliin kuin Aviapolis Vantaalla. Siinähän ei sinänsä ole mitään pahaa, ja hankkeella on hyviäkin vaikutuksia, mutta erityisen suuri läpinäkyvyys on tarpeen, jottei asioita koplata veronmaksajien edun vastaisesti. Suurin pelko on, että tätä käytetään vaihtoehtona raideliikenteelle, joka olisi kaupungin kannalta kuitenkin paljon tärkeämpi hanke.
Sikäli haavan hoito menee vähän viereen, että tuo Kekkosentien viimeinen pätkä joka jyrättiin Petsamon halki muistaakseni 1980-luvun loppupuolella (?) jää sille paikalleen. Tunneli tulee sille edeltävälle osuudelle, joka rakennettiin pääosin 1970-luvulla (risteyksestä Näsinsillalle ja edelleen itään) tai aiemmin (Mustastalahdesta länteen).
Olen vähän kahta mieltä tästä hankkeesta. Toisaalta parhaassa tapauksessa miljöö paranee rannassa ja autoliikennettä voidaan painaa pois näkyvistä. Tampellan alueesta tulee miellyttävämpi. Ehkä parin liikennevaloristeyksen ynnä Haarlan mutkan jyrkän mäen oikaisu saattaa vähän helpottaa tukkoisuuttakin. Toisaalta hanke on aika selkeästi rakennusprojektivetoinen vähän samaan tyyliin kuin Aviapolis Vantaalla. Siinähän ei sinänsä ole mitään pahaa, ja hankkeella on hyviäkin vaikutuksia, mutta erityisen suuri läpinäkyvyys on tarpeen, jottei asioita koplata veronmaksajien edun vastaisesti. Suurin pelko on, että tätä käytetään vaihtoehtona raideliikenteelle, joka olisi kaupungin kannalta kuitenkin paljon tärkeämpi hanke.
- Liittynyt
- 25 Kesäkuu 2005
- Viestit
- 2,272
Vs: Keskustatunnelin vaikutus kävelykeskustaan
Juurikin niin. On Tampereella ollut jo vuosikausia (ja miksei muuallakin tässä maassa) sellainen outo asenne vallalla, että puhutaan paljon hyvää joukkoliikenneratkaisujen puolesta, mutta käytäntö osoittaa että rahaa laitetaan aina ensisijaisesti tämänkaltaisiin isoihin väylähankkesiin. Tämän valossa olisikin suuri ihme, jos Tampereen seudulle saataisiin lähivuosina esimerkiksi toimiva lähijunaverkosto, sitäkin huolimatta, että kustannukset olisivat pienemmät kuin tämän tunnelihankkeen. Ja mitenkähän lähijunat vaikuttaisivat ruuhkiin...
Mikko Laaksonen
Tunnistettu jäsen
- Liittynyt
- 28 Kesäkuu 2005
- Viestit
- 2,789
Vs: Keskustatunnelin vaikutus kävelykeskustaan
En usko että Tampereella (tai Turussa) maapohjan arvo nousee 400-500 €:n / k-m2 kuin poikkeustapauksissa noususuhdanteen aikana. Noususuhdanne koskee kyllä todellakin koko maata, ei vain Helsinkiä. Asuntopulaa vain ei pääse muualla kuin pääkaupunkiseudulla syntymään.
Sellainen arvo, joka voidaan budjettiin laittaa, on ARA:n nk. "listahinta" +10-20%. Tampereelta vain ei ole tällaista hintaa keskustalle, Turusta on, ja tältä pohjalta pidän 200-300 €:ta / k-m2 erittäin hyvänä hintana normaaliolosuhteissa.
En usko että Tampereella (tai Turussa) maapohjan arvo nousee 400-500 €:n / k-m2 kuin poikkeustapauksissa noususuhdanteen aikana. Noususuhdanne koskee kyllä todellakin koko maata, ei vain Helsinkiä. Asuntopulaa vain ei pääse muualla kuin pääkaupunkiseudulla syntymään.
Sellainen arvo, joka voidaan budjettiin laittaa, on ARA:n nk. "listahinta" +10-20%. Tampereelta vain ei ole tällaista hintaa keskustalle, Turusta on, ja tältä pohjalta pidän 200-300 €:ta / k-m2 erittäin hyvänä hintana normaaliolosuhteissa.
Vs: Keskustatunnelin vaikutus kävelykeskustaan
Tampereen ja Turun tonttimarkkinoita ei minusta voi verrata toisiinsa. Turku on jo lähes pari vuosikymmentä käpristellyt lievässä taantuvan teollisuuskaupungin ongelmassa, kun taas Tampere kasvaa voimakkaasti.
Lisäksi Tampereen maantieteellinen sijainti nostaa huomattavasti järvien välisellä kannaksella olevan maan arvoa. Tampereen kannaksella on minusta jo näkyvissä Helsingin niemi-ilmiö, tosin lievempänä.
Turun seudulla myös rakennusmaata on maantieteellisistä syistä enemmän tarjolla.
Tampereen ja Turun tonttimarkkinoita ei minusta voi verrata toisiinsa. Turku on jo lähes pari vuosikymmentä käpristellyt lievässä taantuvan teollisuuskaupungin ongelmassa, kun taas Tampere kasvaa voimakkaasti.
Lisäksi Tampereen maantieteellinen sijainti nostaa huomattavasti järvien välisellä kannaksella olevan maan arvoa. Tampereen kannaksella on minusta jo näkyvissä Helsingin niemi-ilmiö, tosin lievempänä.
Turun seudulla myös rakennusmaata on maantieteellisistä syistä enemmän tarjolla.
Viimeksi muokattu:
Mikko Laaksonen
Tunnistettu jäsen
- Liittynyt
- 28 Kesäkuu 2005
- Viestit
- 2,789
Rakennusoikeuksien arvon osalta olisi parempi olla luulematta kovin suuria. Monia virhearvioita on tehty yliarvioimalla rakennusoikeuden arvo, erityisesti nousukausien aikana. Tampereen ja Turun välillä on tietysti olosuhteissa eroa, mutta esikaupunkialueiden rakennusoikeuden hinnat eivät mitenkään poikkea toisistaan. Se ei anna aihetta olettaa, että Tampereen keskustan hinnat poikkeaisivat oleellisesti Turusta.
Tilastokeskuksen mukaan Tampere 1 alueella asuntojen keskihinta oli Q2/2007 2395 euroa/m2 ja Turku 1 alueella 2146 euroa/m2. Koko kaupungin hintaero on vielä suurempi (koko Tampere 1989 euroa/m2 ja koko Turku 1682 euroa/m2)
Kyllä noissa asuntojen hinnoissa on merkittävä ero. Ja rakennusoikeuksien hinnoissa ero on euroissa samaa luokkaa.
Mikko Laaksonen
Tunnistettu jäsen
- Liittynyt
- 28 Kesäkuu 2005
- Viestit
- 2,789
Kiitos tilastotiedoista.
Väitteesi tarkoittavat sitä, että asuntojen hintaero selittyisi yksinomaan asuntorakennusoikeuden hinnalla. Tämä on tietysti paikkansapitämätöntä. Tämähän tarkoittaisi sitä, että Tampereella keskimäärin rakennusoikeuden hinta olisi 307 € / k-m2 kalliimpaa kuin Turussa ja 1-vyöhykkeellä keskimäärin 249 € / k-m2 kalliimpaa.
Lähempänä todellisuutta olisi se, että rakennusoikeuden markkinahinta on prosentuaalisesti saman verran suurempi Tampereella eli +11% - +18%.
Tämä tarkoittaisi sitä, että tontti, jonka rakennusoikeuden arvo on 200 € / k-m2 Turussa, maksaisi Tampereella 222 - 236 € / k-m2.
Asuntojen hintaeroa selittävät myös muut tekijät kuin kysyntä ja tontin arvo.
Hyvin suoraan asuntojen hintaan vaikuttavat mm:
- Asuinrakennusten ikä ja kunto
- Sähkö/puulämmitys alentaa hintaa verrattuna keskus-kaukolämpöön
- Sijainti vuokratontilla alentaa hintaa
- Asuntoyhtiöiden suuret korjaustarpeet (esim. putki- ja paalutusremontit)
Ei rakennusoikeuden hinta todellakaan noin määräydy, ainakaan jos oletetaan, että rakennuskustannukset ovat Tampereella ja Turussa samat.
Sen jälkeen kun uusien rakennusten myyntihinta ylittää rakennuskustannukset merkittävästi eli kyseessä on alue, jolla rakennusoikeudella on aidosti arvoa:
Rakennusoikeuden hinta (euroa/m2)
= Kiinteistön myyntihinta(euroa/m2) - Kiinteistön rakennuskustannukset(euroa/m2) - riskilisä a % *kiinteistön myyntihinta(euroa/m2)
= (100% - riskilisä a %)* kiinteistön myyntihinta(euroa/m2) - kiinteistön rakennuskustannukset(euroa/m2).
Grynderin riskilisä tai katevaatimus(toivomus) on tyypillisesti 10-20 % riippuen suhdanteesta.
Uusien asuntojen hinnat myös riippuvat varsin voimakkaasti (uuden asunnon hinta(e/m2) = vanhan asunnon hinta(e/m2) + uuden asunnon lisä (euroa/m2) ) vanhojen asuntojen hinnoista, kun olleen aitojen markkinoiden alueella. Aidoilla markkinoilla ehkä 80-85 % vanhojen asuntojen hinnaneroista pitäisi näkyä suoraan rakennusoikeuden hinnassa. (Vrt. Helsingin seudun omakotitalotonttien hintojen kehitys 1982 -2007)
Suomessa aidot tonttimarkkinat ovat vain Helsingin seudulla, Tampereella ja muutamien muiden kaupunkien keskustoissa, jossa rakennusoikeudella on aidot markkinat. Muualla vanhat asunnot ovat niin halpoja, että rakennusoikeuden arvo on aika hankalasti määriteltävissä.
Viimeksi muokattu:
Mikko Laaksonen
Tunnistettu jäsen
- Liittynyt
- 28 Kesäkuu 2005
- Viestit
- 2,789
Rakennusoikeuden hinnan saa selville ARA:n hintakartoista ja tiedossa olevista tonttikaupoista. Käytin itse niitä, jotka olen eri tarkoituksia varten kaivanut esille tarkoin eli Turun hintoja. Olen kaivanut muutamia viitetietoja sekä keskustellut problematiikasta Tampereen kaupunkisuunnittelun kanssa, jotka ovat osoittaneet, että rakennusoikeuden hinta on Tampereella samaa tasoa kuin Turussa, ehkä hieman (+10-30%) korkeampi.
Jos haluat tukea väitteillesi kovista hinnoista, kaiva esille tonttikauppoja Tampereelta sen sijaan että kehittelet uusia teorioita.
Jos haluat tukea väitteillesi kovista hinnoista, kaiva esille tonttikauppoja Tampereelta sen sijaan että kehittelet uusia teorioita.
Ns. ARA:n hintatiedot eivät käsittääkseni kuvaa markkinahintatasoa kaikilla alueilla, vaan ARA-tuotannon säänneltyä hintatasoa. Käsittääkseni tonttien hinnoilla on kuntakohtainen maksimi, jota ei voi ARA-tuotannossa ylittää.
Ikävä kyllä minulla ei nyt ole pääsyä kiinteistöjen kauppahintatilastoon. Ja muutenkin tonttikauppa keskusta-alueilla on sen verran harvinaista, että luotettavaa kauppahintaotosta ei helposti muodostu.
Toki jokainen gryndausbisneksestä jotain ymmärtävä tietää, miten rakennusoikeuden markkinahinta määräytyy. Ei siihen uusia teorioita tarvita.
Ikävä kyllä minulla ei nyt ole pääsyä kiinteistöjen kauppahintatilastoon. Ja muutenkin tonttikauppa keskusta-alueilla on sen verran harvinaista, että luotettavaa kauppahintaotosta ei helposti muodostu.
Toki jokainen gryndausbisneksestä jotain ymmärtävä tietää, miten rakennusoikeuden markkinahinta määräytyy. Ei siihen uusia teorioita tarvita.
Viimeksi muokattu:
Mikko Laaksonen
Tunnistettu jäsen
- Liittynyt
- 28 Kesäkuu 2005
- Viestit
- 2,789
ARA:n hinnat ovat toki säänneltyjä, mutta eivät keinotekoisesti alennettuja. Ne kuvaavat hyvin pohjahinnan, jonka alle ei kannata mennä, ja jonka voi olettaa saavansa - eli sen hinnan, jota voi vastuullisessa julkisen tahon budjetoinnissa laskea varmaksi tuloksi.
Tonttikaupoista helpoimmin saatavissa on anekdotaalista tietoa joko lehtitiedoista tai Tampereen kaupungin päätöspöytäkirjoista. Kattavaa tilastoa tässä ei tarvita.
Tonttikaupoista helpoimmin saatavissa on anekdotaalista tietoa joko lehtitiedoista tai Tampereen kaupungin päätöspöytäkirjoista. Kattavaa tilastoa tässä ei tarvita.