Viestiketju: Tampereen rantaväylän pitkä tunneli

Alunperin kirjoittanut vristo

Tampere päätti omasta "keskustatunnelistaan"

Tampereen hankkeessa kysymys ei ole ihan samasta asiasta.

Paasikiven-Kekkosentie on olemassaoleva nelikaistainen pääväylä, joka on osin tasoltaan Kehä I:n kaltainen "kaupunkimoottoritie". Väylä on myös osa valtatietä 12 ja välittää aidosti merkittävää valtakunnallista läpiajoliikennettä, jolle tosin on vaihtoehtoreittinä vt 3 ja vt 9 muodostama Tampereen eteläpuolinen kehätie.

Pitkässä tunnelissa on kyse kahdesta eri asiasta:
- Onkiniemen - Särkänniemen osuuden tason nostamisesta "kaupunkimottoritieksi"
- Tampellan kohdan nykyisen tien myymisestä tonteiksi

60 miljoonaa euroa on aika kova tavoite. Realistinen rakennusoikeuden myyntihinta Tampereen keskustan laidalla nykyistä kuplaa pidemmällä ajalla on ehkä 200 - 300 € / k-m2 joka tarkoittaa sitä, että pitäisi voida kaavoittaa 200 - 300 000 m2. Vertailupohjaksi: Turun Varissuon suurlähiö (9000 as) on n. 350 000 m2.

Alunperin kirjoittanut vristo

Tampere päätti omasta "keskustatunnelistaan". HS tänään: "Tampere päätti pitkän tunnelin rakentamisesta"

Tämä on minusta huvittava uutinen. Asuin Tampereella, kun suurella porulla tehtiin päätös Kekkosentiestä ja kymmenien omakotitalojen hävittämisestä ja yhden kaupunginosan halkaisemisesta. Nyt tuota haavaa sitten vihdoin aletaan hoitaa. Se käy nyt mukavasti, kun taitavat olla enimmäkseen jo kuolleet ne, jotka häädettiin ja joiden kodit ja asuinympäristö aikanaan raiskattiin. Heille ei tarvitse antaa asuntoja takaisin rakennettavan kannen päältä.

Antero

Alunperin kirjoittanut Mikko Laaksonen

Realistinen rakennusoikeuden myyntihinta Tampereen keskustan laidalla nykyistä kuplaa pidemmällä ajalla on ehkä 200 - 300 € / k-m2 joka tarkoittaa sitä, että pitäisi voida kaavoittaa 200 - 300 000 m2. Vertailupohjaksi: Turun Varissuon suurlähiö (9000 as) on n. 350 000 m2.

Tampereellakin järven rannalla lähellä keskustaa on aika vähän uutta tonttimaata. Kyllä tuosta maapohjasta luulisi saavan 400-500 € / k-m2 normaalisuhdanteessakin.

Minusta muualla Suomessa kuin Helsingin seudulla on nyt asuntojen kysynnässä ihan normaalisuhdanne. Helsingin seudun asuntomarkkinat ovat kyllä "kuplassa".

Alunperin kirjoittanut Antero Alku

Tämä on minusta huvittava uutinen. Asuin Tampereella, kun suurella porulla tehtiin päätös Kekkosentiestä ja kymmenien omakotitalojen hävittämisestä ja yhden kaupunginosan halkaisemisesta. Nyt tuota haavaa sitten vihdoin aletaan hoitaa.

Sikäli haavan hoito menee vähän viereen, että tuo Kekkosentien viimeinen pätkä joka jyrättiin Petsamon halki muistaakseni 1980-luvun loppupuolella (?) jää sille paikalleen. Tunneli tulee sille edeltävälle osuudelle, joka rakennettiin pääosin 1970-luvulla (risteyksestä Näsinsillalle ja edelleen itään) tai aiemmin (Mustastalahdesta länteen).

Olen vähän kahta mieltä tästä hankkeesta. Toisaalta parhaassa tapauksessa miljöö paranee rannassa ja autoliikennettä voidaan painaa pois näkyvistä. Tampellan alueesta tulee miellyttävämpi. Ehkä parin liikennevaloristeyksen ynnä Haarlan mutkan jyrkän mäen oikaisu saattaa vähän helpottaa tukkoisuuttakin. Toisaalta hanke on aika selkeästi rakennusprojektivetoinen vähän samaan tyyliin kuin Aviapolis Vantaalla. Siinähän ei sinänsä ole mitään pahaa, ja hankkeella on hyviäkin vaikutuksia, mutta erityisen suuri läpinäkyvyys on tarpeen, jottei asioita koplata veronmaksajien edun vastaisesti. Suurin pelko on, että tätä käytetään vaihtoehtona raideliikenteelle, joka olisi kaupungin kannalta kuitenkin paljon tärkeämpi hanke.

Alunperin kirjoittanut petteri

Kyllä tuosta maapohjasta luulisi saavan 400-500 € / k-m2 normaalisuhdanteessakin.

En usko että Tampereella (tai Turussa) maapohjan arvo nousee 400-500 €:n / k-m2 kuin poikkeustapauksissa noususuhdanteen aikana. Noususuhdanne koskee kyllä todellakin koko maata, ei vain Helsinkiä. Asuntopulaa vain ei pääse muualla kuin pääkaupunkiseudulla syntymään.

Sellainen arvo, joka voidaan budjettiin laittaa, on ARA:n nk. "listahinta" +10-20%. Tampereelta vain ei ole tällaista hintaa keskustalle, Turusta on, ja tältä pohjalta pidän 200-300 €:ta / k-m2 erittäin hyvänä hintana normaaliolosuhteissa.

Rakennusoikeuksien arvon osalta olisi parempi olla luulematta kovin suuria. Monia virhearvioita on tehty yliarvioimalla rakennusoikeuden arvo, erityisesti nousukausien aikana. Tampereen ja Turun välillä on tietysti olosuhteissa eroa, mutta esikaupunkialueiden rakennusoikeuden hinnat eivät mitenkään poikkea toisistaan. Se ei anna aihetta olettaa, että Tampereen keskustan hinnat poikkeaisivat oleellisesti Turusta.

Alunperin kirjoittanut Mikko Laaksonen

Tampereen ja Turun välillä on tietysti olosuhteissa eroa, mutta esikaupunkialueiden rakennusoikeuden hinnat eivät mitenkään poikkea toisistaan. Se ei anna aihetta olettaa, että Tampereen keskustan hinnat poikkeaisivat oleellisesti Turusta.

Tilastokeskuksen mukaan Tampere 1 alueella asuntojen keskihinta oli Q2/2007 2395 euroa/m2 ja Turku 1 alueella 2146 euroa/m2. Koko kaupungin hintaero on vielä suurempi (koko Tampere 1989 euroa/m2 ja koko Turku 1682 euroa/m2)

Kyllä noissa asuntojen hinnoissa on merkittävä ero. Ja rakennusoikeuksien hinnoissa ero on euroissa samaa luokkaa.

Alunperin kirjoittanut petteri

Ja rakennusoikeuksien hinnoissa ero on euroissa samaa luokkaa.

Kiitos tilastotiedoista.

Väitteesi tarkoittavat sitä, että asuntojen hintaero selittyisi yksinomaan asuntorakennusoikeuden hinnalla. Tämä on tietysti paikkansapitämätöntä. Tämähän tarkoittaisi sitä, että Tampereella keskimäärin rakennusoikeuden hinta olisi 307 € / k-m2 kalliimpaa kuin Turussa ja 1-vyöhykkeellä keskimäärin 249 € / k-m2 kalliimpaa.

Lähempänä todellisuutta olisi se, että rakennusoikeuden markkinahinta on prosentuaalisesti saman verran suurempi Tampereella eli +11% - +18%.
Tämä tarkoittaisi sitä, että tontti, jonka rakennusoikeuden arvo on 200 € / k-m2 Turussa, maksaisi Tampereella 222 - 236 € / k-m2.

Asuntojen hintaeroa selittävät myös muut tekijät kuin kysyntä ja tontin arvo.
Hyvin suoraan asuntojen hintaan vaikuttavat mm:
- Asuinrakennusten ikä ja kunto
- Sähkö/puulämmitys alentaa hintaa verrattuna keskus-kaukolämpöön
- Sijainti vuokratontilla alentaa hintaa
- Asuntoyhtiöiden suuret korjaustarpeet (esim. putki- ja paalutusremontit)

Rakennusoikeuden hinnan saa selville ARA:n hintakartoista ja tiedossa olevista tonttikaupoista. Käytin itse niitä, jotka olen eri tarkoituksia varten kaivanut esille tarkoin eli Turun hintoja. Olen kaivanut muutamia viitetietoja sekä keskustellut problematiikasta Tampereen kaupunkisuunnittelun kanssa, jotka ovat osoittaneet, että rakennusoikeuden hinta on Tampereella samaa tasoa kuin Turussa, ehkä hieman (+10-30%) korkeampi.

Jos haluat tukea väitteillesi kovista hinnoista, kaiva esille tonttikauppoja Tampereelta sen sijaan että kehittelet uusia teorioita.

ARA:n hinnat ovat toki säänneltyjä, mutta eivät keinotekoisesti alennettuja. Ne kuvaavat hyvin pohjahinnan, jonka alle ei kannata mennä, ja jonka voi olettaa saavansa - eli sen hinnan, jota voi vastuullisessa julkisen tahon budjetoinnissa laskea varmaksi tuloksi.

Tonttikaupoista helpoimmin saatavissa on anekdotaalista tietoa joko lehtitiedoista tai Tampereen kaupungin päätöspöytäkirjoista. Kattavaa tilastoa tässä ei tarvita.