Analysyysisi asuntojen arvon laskusta ei ole hyvä.
Kansainvälisten kokemusten mukaan raskasraideliikenne nostaa kiinteistöjen arvoa asemien läheisyydessä. Tuo voi tarkoittaa kiinteistöjen suhteellisten hintojen laskua muualla kaupunkiseudulla. Hintasuhteet muuttuvat, kun eri kiinteistöjen alueellinen sijainti muuttuu...
Hintakehitys yleensä ja raideliikenteen tai Seppo Laakson väitöskirjan tapauksessa itämetron vaikutus hintoihin ovat eri asia.
Laakson väitöskirjan ansio on juuri siinä, että se on eristänyt kaikkien muiden asunnon hintaan vaikuttavien tekijöiden vaikutuksen kuin vain sen, että joukkoliikennejärjestelmänä on itämetro. Tavallaan tämä on perustilastotiedettä, mutta käytännössä ei lainkaan yksinkertaista.
Tämä siis tarkoittaa sitä, että esimerkiksi alueen arvostus vaikka vuokratalojen määrän, syrjäisyyden, merenrannan, rakentamisen ajankohdan, koulujen ja palveluiden läheisyyden, viheralueiden läheisyyden yms. syiden vuoksi on poistettu ja saatu selville se, miten juuri metron läheisyys muuttaa hintaa.
Ihan vaikka esimerkkinä merenranta. Jos oletetaan, että merinäköala nostaa asunnon arvoa 20 % verrattuna viereiseen tonttiin, jossa ei ole merinäköalaa, niin tämä efekti on olemassa metrosta riippumatta. Mutta jos verrataan merinäköala-asunnon hintaa metron kanssa ja ilman, niin metroasema 400 metrin päässä nostaa asunnon arvoa näköalalisän lisäksi vielä 7 % muttaa kilometrin päässä asemasta laskee 2 %. Siis verrattuna merinäköalan hintaan ilman metroa vaihdottoman bussijoukkoliikenteen pavelulla.
Laakso teki työnsä 1990-luvulla. Tuloksen merkittävyys nyt, vuosikymmen myöhemmin, on muuttunut vain siinä tapauksessa, että ihmisten arvostus metron aiheuttamaan joukkoliikenteen palvelutason muutokseen olisi muuttunut.
Jos ne paikat, joihin metrolla pääsee, ovat muuttuneet halutummiksi kuin ennen ja muiden alueiden haluttavuus on ennallaan, metroefekti olisi voimistunut. Jos taas muiden alueiden haluttavuus on kasvanut, metroefekti on heikentynyt. Voisi siten arvioida, että metron laajentaminen minne hyvänsä lisää metroefektiä. Toisaalta seudun hajautumisen jatkuminen ja voimistuminen vähentää metroefektiä.
Kaikki muut hintaan vaikuttavat tekijät ovat olemassa oli metro tai ei. Mutta pelkkä myyntihinta ei paljasta metroefektiä, koska hinta on kaikkien vaikuttavien tekijöiden tulos. Ja siksi hintojen selaaminen ei todista metroefektistä mitään.
Antero
