Helsingin toinen lentokenttä

Antero Alku · 19 Elokuu 2007

petteri sanoi:
En usko, että rakennusliikkeet voisivat olla suurin voittaja tuossa projektissa, jos Helsingin seudun asuntomarkkinat eivät ihan romahda ja tontit myydään huutokaupalla.

No ei tähän ihmeellistä laskupäätä tarvita. Oletetaan, että kaupunki saa maanparannuskulujen jälkeen 500 €/krs-m2 (kerrosneliömetri). Oletetaan, että kerrosalan keskimyyntihinnaksi tulee 10.000 € ja rakennuskustannus on 4000 €. Rakennusliike ostaa lisäksi maan kaupungilta hintaan 1500 €. Rakentajan voitto on 10.000 - 4000 - 1500 = 4500 €. Kaupungin voitto oli 500 € - josta sitten vähennetään Vuosaaren sataman hinta. Ja sillä sataman hinnalla rakennusliike teki kanssa voittoa, jonka voi jakaa entisten satamien uudella kerrosalalla. Mutta kun sitä voittoa ei kerrota, niin jätän nyt laskematta sen.

Antero

petteri · 20 Elokuu 2007

Antero Alku sanoi:
No ei tähän ihmeellistä laskupäätä tarvita. Oletetaan, että kaupunki saa maanparannuskulujen jälkeen 500 €/krs-m2 (kerrosneliömetri). Oletetaan, että kerrosalan keskimyyntihinnaksi tulee 10.000 € ja rakennuskustannus on 4000 €. Rakennusliike ostaa lisäksi maan kaupungilta hintaan 1500 €. Rakentajan voitto on 10.000 - 4000 - 1500 = 4500 €. Kaupungin voitto oli 500 € - josta sitten vähennetään Vuosaaren sataman hinta. Ja sillä sataman hinnalla rakennusliike teki kanssa voittoa, jonka voi jakaa entisten satamien uudella kerrosalalla. Mutta kun sitä voittoa ei kerrota, niin jätän nyt laskematta sen.

Oletaan, että kerrosalan keskimyyntihinta on 10.000 €(paljon yläkantissa, jos ei olla Jätkäsaaren parhaalla tontilla huippusuhdanteessa.) ja rakennuskustannus on 4000 €(yläkantissa, jos tontti on rakennuskelpoinen.)

Miksi kaupunki myisi tuossa tapauksessa noin 3500-4500-euroa/k-neliö markkinahintaisen tontin rakennusfirmalle hintaan 1500 euroa/k-neliö? Ei mikään muukaan maanomistaja suunnilleen lahjoita gryndereille tontteja. Tontit vaan avoimeen nettihuutokauppaan pienissä erissä tai vaikka yksi kerrallaan, niin kyllä markkinahinta löytyy varsinkin jos merkittävä osa tonteista on kantakaupunkimaisen kerrostalon (1500-3000 k-m2) kokoisia.

(Tietysti pitää varmistaa, että ostajalla on rahaa maksaa tontti sekä määritellä ja valvoa miten tontille rakennetaan, mutta se on toinen tarina.)

Toki rakennusliike saa normaalista rakennusprojektista voittoa 5-25 % asuntojen myyntihinnasta suhdanteesta ja kohteen onnistumisesta riippuen, mutta et varmaan tarkoittanut sitä?

Helsingin seudun vapaiden markkinoiden omakotitonteista näkyy hyvin, miten tonttien markkinahinnat seuraavat asuntojen hintoja ja rakennuskustannuksia.

vompatti · 20 Elokuu 2007

Madmax sanoi:
Nummelan kentän voi ainakin jättää pois sijaitsee pohjavesi alueella harjun päällä. Ja asutus puristaa joka puolelta eikä sitä voi laajentaa.

Nummelan kentällä on kaksi kiitotietä, pituudet 800 ja 1200 metriä. Malmilla on myös kaksi kiitotietä, pituudet 1024 ja 1340 m. Kiitotien pituus ei todennäköisesti muodostaisi estettä Malmin toimintojen siirtämiselle Nummelaan.

Uskon, että Suomessa voitaisiin kaikki asutuksen keskellä olevat kentät (Malmi, Nummela, Lappeenranta ja kenties Pori) lakkauttaa ja muuttaa tonteiksi ilman, että uusia kenttiä pitäisi rakentaa. En usko, että on kannattavaa rakentaa uutta kallista kenttää vain siksi, että siellä voidaan periä alhaisia maksuja halpalentoyhtiöiltä.

Onko Helsingissä maa oikeasti loppunut, että on pakko rakentaa lentokentälle ja Sipooseen? Satamien rakentamisen ymmärrän, nehän olivat lähes kaupungin keskustassa.

petteri sanoi:
Helsingin Sataman tilinpäätös vuodelta 2006
Liikeylijäämä oli 31,1 milj. euroa, joka on 3,5 milj. euroa edellisvuotta suurempi. Liikeylijäämä oli 38,0 prosenttia liikevaihdosta.

Yllättävän korkeita lukuja alalla, jolla on ylikapasiteettia. Kas kun mikään satama ei lisäliikenteen toivossa alenna maksujaan niin paljon, että ylisuuret katteet laskevat, ja heikoin satama poistuu alalta konkurssin kautta. Ehkä Helsingin olisi kannattanut ostaa vaikka Kotkan satama: tällöin Suomen satamakapasiteetti olisi pienentynyt ja sen vuoksi hinnat ja liikeylijäämä nousseet.

petteri sanoi:
Ja onhan ekologisestikin fiksua, että satama on lähellä kuluttajia.

Tavara kulkee lähettäjältä vastaanottajalle riippumatta siitä, missä satamat ovat. Harvat tavarat tuotetaan tai kulutetaan satamassa. Sataman sijainnilla (tässä: Kirkkonummi vs. Vuosaari vs. Kotka) on kovin vähän vaikutusta tavaroiden kuljetusmatkoihin.

Tuottaako Malmin lentokenttä omistajalleen niin paljon "liikeylijäämää", että uusi kenttä kannattaisi rakentaa jonnekin? Vai olisiko lentokentän siirto vielä kalliimpi operaatio kuin satamien siirto?

petteri · 20 Elokuu 2007

vompatti sanoi:
Tuottaako Malmin lentokenttä omistajalleen niin paljon "liikeylijäämää", että uusi kenttä kannattaisi rakentaa jonnekin? Vai olisiko lentokentän siirto vielä kalliimpi operaatio kuin satamien siirto?

Helsinki-Malmin kenttä, kuten ilmeisesti kaikki muutkin kentät Helsinki-Vantaata ja ehkä Oulua ja Tampere-Pirkkalaa lukuunottamatta tuottavat Finavialle tappiota.

Jos Helsinki-Backas vapauttaa edes jonkin verran kapasiteettia Helsinki-Vantaalta, 120 Me alkuinvestointi ei ole kovin iso. Tuohon hintaan saisi Helsinki-Vantaalle vajaan yhden terminaalisiiven tai reilut puolet Hki-Vantaan mahdollisesta neljännestä kiitotiestä. Ja todennäköisesti Helsinki-Backas pystyy pitkässä juoksussa ainakin kattamaan omat kustannuksensa.

Helsinki-Backasiin ei ole tarkoitus tehdä nykyisen jo vanhentuneen ja käytöltään hyvin rajoitetun Helsinki-Malmin tasoista kenttää. Helsinki-Backasiin rakennetaan nykyaikainen lentokenttä, johon myös Malmilla nykyisin pyörivä toiminta siirtyy. Mutta mahdollisuuksia on muullekin toiminnalle. (Mm. Liikelennot ja halpalennot.)

kaakkuri · 20 Elokuu 2007

vompatti sanoi:
Onko Helsingissä maa oikeasti loppunut, että on pakko rakentaa lentokentälle ja Sipooseen? Satamien rakentamisen ymmärrän, nehän olivat lähes kaupungin keskustassa.

Helsingissä on pitkään jatkuneen nousukauden sekä helsinkivetoisen yhteiskuntapolitiikan jäljiltä meneillään hieno metropoliähky sekä -julistus. Ihan kateeksi käy. Kuulema on ihan miljoonakaupunki nykyisin, tosin tarvittava väestö on laskettava Porvoon ja Kirkkonummen laitoja myöden että metropoliksi pääsee.

Metropoleissa on kuulema kaikkialla maailmassa maasta pulaa, joten niin sitten Helsingissäkin on. Viikin pellot, lentokerhon maaseutu ja viereiset vehnäpellot Malmilla "kuuluvat" Helsingin metropolimaisemaan samoin kuin tikkametsät Herttoniemen Kivinokassa ja Ruskeasuolla mutta koska maasta on metropoleissa pulaa, niin pakkohan sitä on naapurikunnista kaavailla lisää vaikka väkisin. Metroradan varteen ei sitä vastoin ole kovinkaan tarpeellista tuottaa asutusta lisää, paitsi jos sitä pidentää naapurin puolelle.

Saavutettuna etuna pienlentokoneharrastajilla on Malmin kenttä. Se kun jäi Aerolta yli Seutulan valmistuttua, on siinä kelvannut lennellä Cessnalla ja kun on tähänkin asti saanut lähimaastosta lennellä, niin pitää siitä saada lennellä jatkossakin, maksoi se teille muille mitä hyvänsä, mutta Hyvinkäälle ei Stadista mennä.

Suomessa on jo pitkään ollut se tilanne että asioita ei osata tehdä niin hienosti missään muualla kuin Helsingissä tai sen lähiökunnissa. Siksi Keskokin kypsyttää edelleen banaaninsa turkulaisille ja tamperelaisille Vantaalla. Siihen tarvitaan banaanilaivalle satama Helsinkiin ja rekkamoottoriteitä koko Suomeen että saa kansa banaaninsa. Hangossa, Haminassa, Raumalla tai Turussa se tuskin onnistuisi alkuunkaan yhtä hyvin, tuskin siellä on edes ammattitaitoisia banaaninkypsyttäjiä. Kai niistä kuuluisista venäläisistä autonkuljetusrekoistakin pääsisi edes vähemmälle haitalle jos tulisivat Haminaan eikä Hankoon lastaamaan maihin.

Antero Alku · 20 Elokuu 2007

petteri sanoi:
Helsinki-Malmin kenttä, kuten ilmeisesti kaikki muutkin kentät Helsinki-Vantaata ja ehkä Oulua ja Tampere-Pirkkalaa lukuunottamatta tuottavat Finavialle tappiota.

Ettei vain ollut niin, että nousuiltaan Suomen toisiksi suurin lentokenttä eli Malmi on se toinen voittoa tuottava. Näin muistan jossain mainitun, en ole varma.

En ole lukenut Backas-selvitystä, mutta tässä ja julkisessa keskustelussa ovat minusta puurot, vellit, aidat ja aidanseipäät suloisesti sekaisin.

Malmin kenttä ei ole eikä ole ollut mikään H:ki-Vantaan reservikenttä. Sellaisena taitaa ensisijassa olla T:re-Pirkkala ja toisena Turku. Jos Finavia haluaa H:ki-Vantaalle varakentän lähemmäksi kuin 170 km:n päähän, niin HS:n ilmaisun mukaan "vain 51 km" on tietenkin lähellä.

Varakenttä on eri asia kuin kiitotie lisää ja kapasiteetin nosto siten. Varakenttähän tarvitaan esim. poikkeuksellisten sääolojen tai muiden poikkeustilanteiden vuoksi. Malmi on sellaiseksi liian lähellä, ehkä 50 km on sopiva matka ottaa etäisyyttä huonoon säähän tai terrorin sulkemaan kenttään.

Tämä selittää tappiollisuus/kannattavuusarviotkin. Varakenttä on osa H:ki-Vantaata ja sen liiketoimintaa. Ei sen kannattavuutta erikseen lasketa, koska sellainen täytyy olla kohtuullisten maaliikenneyhteyksien päässä.

Malmin nykyinen toiminta ei tarvitse Jumbo-kelpoista kiitotietä, eikä Malmin lakkauttamista sillä voi perustella. Siinä on kyse vain maapolitiikasta. Kentän alue on liian lähellä H:gin keskustaa, mikä tekee siitä liian arvokkaan. Onhan sitä muutakin maata kuten Kaakkuri luetteli. Mutta tämä ei ehkä ole paras vaan sopivin uudeksi tonttimaaksi.

Antero

Antero Alku · 20 Elokuu 2007

petteri sanoi:
Miksi kaupunki myisi tuossa tapauksessa noin 3500-4500-euroa/k-neliö markkinahintaisen tontin rakennusfirmalle hintaan 1500 euroa/k-neliö? Ei mikään muukaan maanomistaja suunnilleen lahjoita gryndereille tontteja.

Tonttien hintoja säätelevät markkinat ja politiikka. Ja kaupunki ei ole liikeyritys. Yleinen termikin on tontinluovutus.

Asian tekee monimutkaiseksi kaupungin tapauksessa se, että kaupungilla on oikeus määrätä rakennusoikeuden määrä, muilla maanomistajilla ei tätä valttia ole. Kaupungilla on myös muu intressi kuin yhden kerran tapahtuva myyntitulon kerääminen. Kaupungin myymälle tai vuokraamalle tontille asettuu veronmaksaja, eli kaupunki saa tuloja tontin käyttäjästä. Verotusoikeutta ei ole grynderillä eikä tonttikeinottelijalla.

petteri sanoi:
Toki rakennusliike saa normaalista rakennusprojektista voittoa 5-25 % asuntojen myyntihinnasta suhdanteesta ja kohteen onnistumisesta riippuen, mutta et varmaan tarkoittanut sitä?

Mistä tällainen tieto on peräisin? Rakentamisen hinta vaihtelee alueittain 5-20 % mutta suhdanteiden vuoksi tämän päivän uutisten mukaan 40 %. Asuntojen hinnat vaihtelevat paljon enemmän.

Helsingin Tietokeskus on koonnut tästäkin asiasta tietoa. Jätetään nyt luksus pois. 2004 tilastojen mukaan Suomessa vanhoja kerrostaloasuntoja myydään halvimmillaan 1250 €/m2, keskiarvo on noin 1500 €/m2. Oletetaan nyt sitten niin, että tämä on rakentamisen hintaminimi. Jos Hesan keskustassa rakentaminen on kalliimpaa, niin ei se ole niin paljon kalliimpaa kuin on asuntojen hinta. Keskustassa keskihinta on 3500-4000 €/m2. Tilasto on vanhoista asunnoista, jotka kilpailevat samoilla markkinoilla uusien kanssa. Esimerkin vuoksi: Aurinkolahdessa myydään uustuotantoa noin 3750 €:n hintaan.

Hinta määräytyy kysynnän, ei rakentamiskustannusten mukaan. 1,5 km Helsingin keskustasta on herkkupaikka, sillä sellaisella etäisyydellä ei ole usein mahdollista rakentaa. Kamppiin tehtiin hieman asuntoja, joiden hinnat hipoivatkin sitten pilviä (nyt kaupan vähintään 10.000 € hintaan). Jos hintaa saa Jätkäsaaressa 3-5 kertaa niin paljon kuin vaikka Siltamäessä, niin se hinta otetaan ja erotus (esim. 4000-2000 =2000 €) kilahtaa suoraan voittona rakentajan taskuun.

Eli näillä luvuilla, 2000 €:n neliöhinnalla rakentaja saa 1500 €:n rakennuskustannuksista (sis. myös rakennusoikeuden arvon) voittoa 25 %. Jos myyntihinta onkin 4000 € samoilla kuluilla, voitto on 63 %. Jos kustannukset ovat vähän kovemmat vaikka maan hinnan vuoksi, esim. 2000 €, tienaa rakentaja vieläkin vaatimatonta 50 %:n katetta.

Omakotitonttien hintoja ei pidä verrata Jätkäsaaren ja muiden satamien potentiaaliin. Omakotitonteilla on omat markkinansa, joihin ei Jätkäsaari vaikuta.

Antero

petteri · 21 Elokuu 2007

petteri sanoi:
Toki rakennusliike saa normaalista rakennusprojektista voittoa 5-25 % asuntojen myyntihinnasta suhdanteesta ja kohteen onnistumisesta riippuen, mutta et varmaan tarkoittanut sitä?

Antero Alku sanoi:

Mistä tällainen tieto on peräisin? Rakentamisen hinta vaihtelee alueittain 5-20 % mutta suhdanteiden vuoksi tämän päivän uutisten mukaan 40 %. Asuntojen hinnat vaihtelevat paljon enemmän.

Klikkaa laajentaaksesi...

Tuon tiedon voi johtaa esimerkiksi pörssiyhtiöiden tilinpäätöksistä.

Esimerkiksi YIT teki viime tilikaudelta rakentamispalvelutoimialalta vuonna 2006 voittoa 12 % liikevaihdosta. SRV teki asuntopalvelut toimialalta vuonna 2006 voittoa 4 % liikevaihdosta. Ja Q1-Q2/2007 6 % liikevaihdosta.

Tuo Sinun väitteesi, että kaikki asuntojen hinnan nousu menee rakennusfirmoille ei vaan pidä paikkaansa.

Minun mielestäni kaupunkien ei ole myöskään syytä myydä tontteja alihintaan, kun se ei kuitenkaan näy asuntojen hinnoissa vaan vain rakennusyhtiöiden voitoissa.

Jos kaupungit myyvät tontteja alihintaan, silloin kyllä rakennusliikkeet saavat muhevia voittoja.

petteri · 21 Elokuu 2007

Antero Alku sanoi:
Jätetään nyt luksus pois. 2004 tilastojen mukaan Suomessa vanhoja kerrostaloasuntoja myydään halvimmillaan 1250 €/m2, keskiarvo on noin 1500 €/m2. Oletetaan nyt sitten niin, että tämä on rakentamisen hintaminimi

Kerrostalorakentamisen hintaminimi on nyt pääkaupunkiseudulla luokkaa 2100-2300 euroa/m2, muualla maassa noin 1800-1900 euroa/m2.

http://213.214.156.126/download.asp?contentid=21423&lan=fi

Antero Alku · 21 Elokuu 2007

petteri sanoi:
Tuon tiedon voi johtaa esimerkiksi pörssiyhtiöiden tilinpäätöksistä.

Myyntikate ja liiketoiminnan tulos ovat eri asiat. Yritykset eivät yleensäkään julkaise tilinpäätöksiään siten, että niistä selviää kaupankäynnin hinnoittelurakenne. Tietenkin myyntikatteelle on yrityksessä käyttöä, joten se ei voikaan jäädä kirjanpidolliseksi voitoksi. Mutta eri hankkeiden kannattavuutta verrataan nimenomaan myyntikatteilla.

petteri sanoi:
Minun mielestäni kaupunkien ei ole myöskään syytä myydä tontteja alihintaan, kun se ei kuitenkaan näy asuntojen hinnoissa vaan vain rakennusyhtiöiden voitoissa.

Olen samaa mieltä, periaatteessa. Kaupungit kuitenkin toimivat myös sosiaalisin perustein. Sosiaalisessa asuntotuotannossa - kuten viittaamassasi ARA:ssa (Valtion asuntorahasto) - ei tavoitella maksimaalista voittoa, vaan mahdollisimman alhaisia asumiskustannuksia, koska viime kädessä yhteiskunta maksaa asumisen itse.

Tonttimaan hinnoittelua vaikeuttaa myös se, että kaupungilla on mahdollisuus "häiriköidä" markkinoilla. Kun kaupunki haluaa kilpailla esim. naapureidensa kanssa asukkaista, kaupunki kaavoittaa runsaasti, jolloin rakennusoikeuden arvo laskee. Silloin maasta ei saada sitä markkinahintaa, joka on voimassa niukan tarjonnan aikana.

petteri sanoi:
Jos kaupungit myyvät tontteja alihintaan, silloin kyllä rakennusliikkeet saavat muhevia voittoja.

Niinhän siinä käy.

petteri sanoi:
Kerrostalorakentamisen hintaminimi on nyt pääkaupunkiseudulla luokkaa 2100-2300 euroa/m2, muualla maassa noin 1800-1900 euroa/m2. http://213.214.156.126/download.asp?contentid=21423&lan=fi

Tämä onkin tuoreempi tilasto kuin viittaamani myyntihintatilasto. Mutta ei muuta sitä, että rakentaminen kannattaa paremmin Jätkäsaaressa kuin Kuninkaantammessa, koska samoilla kustannuksilla Jätkässä saa paremman myyntihinnan.

Antero