Koivusaaren rakentaminen

Riippuvuus rakennusliikkeisiin on kumpuaa kaupungin tonttijako- ja kaavoituspolitiikasta. Kyllähän tiivistä kaupunkia voisi rakentaa vaikka omakotitalo kerrallaan, josta pienkerrostaloiksi ja pikkuhiljaa kivikortteleiksi. Ei siihen miljoonan talon vuositahtiin kykenevää rakennusliikettä tarvita. Mutta kaupunki haluaa aluerakentajia, ja se rajaa rakentajat rakennusliikkeisiin.

Rakentamisen määrää voi (ja pitää) parantaa myös löysäämällä rakentamisen laatuvaatimuksia. Rakennetaan edelleen turvallista, mutta ei vaadita muuta.

339-DF sanoi:

Jos kaupunki ei kaavoita, niin ei voi tietenkään rakentaa. Mutta vaikka kaupunki kaavoittaisi, ei se silti merkitse rakentamista. Rakennusliikkeillä kun on omat tuotto-odotuksensa ja Helsingin kantakaupungin osalta ne ovat todella kovat – niin kovat, että Leppäsuon korttelikin seisoi vuosikausia osin rakentamattomana, sillä asunnot eivät olisi menneet kaupaksi sillä hinnalla, johon rakennusliike olisi tyytyväinen. Nyt on samaa ongelmaa Kalasatamassa, varmaan muuallakin. Eli kaavoitetaan kyllä, mutta ei se rakentamista käynnistä.

Klikkaa laajentaaksesi...

Rakennusliikkeiden tuotto-odotukset eivät ole asiassa tulppaa tekeviä, vaan maan ja rakennusoikeuden hinta eli uudisrakennuksen hankintameno kokonaisuutena. Betoni on suunnilleen saman hintaista koko Suomessa ja samat määräykset ovat rakentamisessa voimassa niin Pohjois-Karjalassa kuin kehitysalueellakin esim. Leppäsuolla. Kantakaupungissa rakennettaessa tulee lisäkustannuksia työmaasuojauksesta ja olemassa olevien rakenteiden, liikenteen yms. väistelystä, muttei mitenkään kohtuuttomassa määrin. Pääkaupunkiseudun yleinen tuotannollinen tehottomuus tuo oman pienen hintalisänsä asiaan, mutta keskeisesti esim. Leppäsuon tapauksessa ei käsittääkseni ollut siis niinkään rakennusliikkeen "ahneudesta" kuin neliöhinnan noususta hankinta- ja tuotantokustannusten seurauksena. Neliöhinta nousi rakennettaessa soiselle kalliolle entiseen merenpohjaan paikkaan, jossa piti maksaa rakennusoikeudesta paljon. Niinpä kallita neliöitä ei voisi olla paljoa yhdessä nipussa myytäväksi, koska huoneiston kokonaishinta menee niin korkeaksi, että työtätekevälle kansalle sellaisia on turha tarjota. Samoin tulee käymään rakennettaessa pinnalle nostettuun merenpohjaan taloja esim. Koivusaaressa, kaupunki rahastaa rakennusoikeuden myynnillä ja maantäyttö sekä raskaat pohjatyöt nostavat kuluja, jolloin loppuhinta on korkea.

339-DF sanoi:

Toinen ongelma on sitten se, että kun kysyntää olisi erityisesti pienille asunnoille, niin kaupunki pakottaa rakentamaan huomattavan paljon myös suuria asuntoja, joita on vaikeampi saada kaupaksi ja joiden neliöhinnat eivät nouse yhtä korkeiksi. Kaupunki tietää paremmin kuin sen asukkaat tai rakennusliikkeet, mikä meille on hyväksi. Taas kerran.

Klikkaa laajentaaksesi...

Parempi tieto päätetään lautakunnissa ja niissä majailee pitkä rivi erilaista tupsuniskaa vailla pienintäkään liittymää reaalimaailmaan. Perheasunnon 8.000 €/m² kun lasketaan tasoon 5.000 €/m² jyvittämällä kustannukset saman lähtöhintaisen yksiön neliöhintojen päälle, tulee kalliita perheasuntoja jotka menevät kaupaksi nipin napin ja sikakalliita pienasuntoja, joissa ei kenelläkään töissä käyvällä ole vara asua. Onneksi on Sossu, joka maksaa asumisen ilman toimeentuloa.

339-DF sanoi:

Kaikkein parhaiten tekisivät kauppansa alle 30-neliöiset yksiöt kantakaupungissa. Niille todella on kysyntää, vaikka asuntokauppa on muuten jumissa. Mutta sellaisia ei juuri voi rakentaa – kiitos kaupungin holhouspolitiikan. Toinen syy ovat tietysti invamääräykset, jotka pakottavat pikkuasunnoissa käyttämään kohtuuttoman suuren neliömäärän kylpyhuoneeseen. Nekin taitavat olla kaupungin vika – valtio käsittääkseni tahtoo vain, että vammautuvalle henkilölle maksetaan muutostyöt hänen asuntoonsa, ei sitä, että jokaista kohdellaan vammaisena jo vauvasta lähtien.

Klikkaa laajentaaksesi...

Kaupunki holhoaa, eli tekee asuntopolitiikkaa vaatimalla perheasuntoja uudistuotannossa. Invavessat ovat puolestaan lähtöisin Kasarmikadun ajatushautomosta Ympäristöministeriöstä ja muistaakseni v. 1995 alusta voimaan tulleissa G3-rakennusmääräyksissä sojottaneet jokaiseen suomalaiseen huusholliin rakennettavaksi siitä lukien. Taisi olla Sirpa Pietikäisen suuria aikaansaannoksia Kalle Könkkölän ja kumppaneiden säestyksellä.
Kysymyksessä ei ole siis helsinkiläinen innovaatio, joka olisi vaikuttanut vain siinä maaperässä, vaan sama loistokeksintö on toteutettu Suomessa jo 550.000 kertaa.

339-DF sanoi:

Menisiköhän läpi sellainen, että rakennusliike perustaisi opiskelija-asuntosäätiön, rakentaisi sen nimissä taloja täynnä pikkuyksiöitä ilman kohtuuttomia vaatimuksia autopaikoista ja invavessoista, vuokraisi opiskelijoille ja sitten kymmenen vuoden päästä purkaisi säätiön ja myisi asunnot?

Klikkaa laajentaaksesi...

Ei menis.

339-DF sanoi:

Toinen ongelma on sitten se, että kun kysyntää olisi erityisesti pienille asunnoille, niin kaupunki pakottaa rakentamaan huomattavan paljon myös suuria asuntoja, joita on vaikeampi saada kaupaksi ja joiden neliöhinnat eivät nouse yhtä korkeiksi. Kaupunki tietää paremmin kuin sen asukkaat tai rakennusliikkeet, mikä meille on hyväksi. Taas kerran.

Kaikkein parhaiten tekisivät kauppansa alle 30-neliöiset yksiöt kantakaupungissa. Niille todella on kysyntää, vaikka asuntokauppa on muuten jumissa. Mutta sellaisia ei juuri voi rakentaa – kiitos kaupungin holhouspolitiikan

Klikkaa laajentaaksesi...

Tähän liittyy sellainen ongelma, että pienten asuntojen kysyntä on yksi seuraus asuntopulasta ja siksi sen ratkaiseminen rakentamalla juuri pieniä asuntoja ei ole kovin järkeenkäypää. Epäilemättä myös asuntojen kysyntään vaikuttaa niin sanottu hintajousto siinä missä kaikkeen muuhunkin kysyntään. Eli siis asuinneliöiden tarve asukasta kohden ei ole mikään ennalta annettu vakio, vaan se riippuu asuinneliön hinnasta. Tahtoo sanoa, että jos asumisen hinta selvästi laskee, ihmiset käyttävät säästyneestä rahasta vain osan muuhun kulutukseen, mutta toinen osa menee asumistason parantamiseen. Vaikkapa esimerkin vuoksi Helsingissä paremmin toimeentuleva saattaa hyvinkin maksaa tuhat euroa kuussa asumisestaan ja saa sillä ison yksiön ja nyt asumisen hinta vaikka puolittuisi, niin aika luultavasti yksiössä asuva alkaisi miettimään, että hänellähän saattaisi olla varaa kaksioonkin, kun sellaisen saisi 750 eurolla kuussa. Aivan samoin asumisen kallistuessa ihmiset sopeutuvat muuttamalla pienempiin asuntoihin. Pariskuntia taas vastaavasti huokuttavat kolmiot, taikka nykytilanteessa paremminkin se kaksio ison yksiön sijaan, perheitä lisähuone ja niin edelleen. Eipä sikseen, ei hintajouston käsite tunnu olevan kovin tuttu liikennesuunnittelussakaan, missä jokseenkin samoin kuvitellaan, että ihmiset yhtäkkiä vain ajavat autolla enemmän moottoriteitä rakennettaessa siinä missä ikään kuin sattumalta asuntojen kallistuessa ihmiset alkavatkin suosia pienempiä asuntoja.

Eli kaupungin kannalta isompien asuntojen vaatiminen on lähtökohtaisesti tervettä. Taikka siis olisi, jos asuntoja saataisiin lähitulevaisuudessa rakennetuksi runsaalla kädellä ja niiden hinnat kohtuullisiksi. Eli jos kaupunki on optimistinen ja uskoo vaikkapa bulevardisointisuunnitelman tehoavan, niin se tekee aivan oikein vaatiessaan myös isojen asuntojen rakentamista. Mutta jos optimismi on katteetonta, niin silloin tosiaan olisi paikallaan niellä se tosiasia, että helsinkiläisten elämänlaatu asumisväljyyden osalta on enemmän itäeurooppalaista kuin länsieurooppalaista ja hyväksyä se, että pääasiassa rakennetaan yksiöitä.

^ Niin, yksiöiden kantakaupungissa ovat 750:stä eurosta ylöspäin, vaikka kyseessä olisi alta 20 neliöinen katutason yksiö, mutta 70 neliöisen kolmion saa monesti jo reilulla tonnilla. Eli toisin sanoen en ole ihan varma, että pitääkö tuo logiikkasi paikkaansa, vaikka se hyvältä kuulostaakin. En väitä, etteikö esimerkiksi moni pariskunta asuisi yksiössä. Enemmän taitaa kuitenkin olla yksin eläviä, jotka asuvat kaksiossa tai suuremmassa.

Varmaa on vain se, ettei Helsinkiin rakenneta asuntoja markkinaehtoisesti. Oma tulkintani aiheesta on, että asumisen sosiaaliset tuet nostavat pienten asuntojen hintoja ja toisaalta kaupungin säätely laskee kolmioiden ja suurempien asuntojen hintoja.

j-lu sanoi:

^ Niin, yksiöiden kantakaupungissa ovat 750:stä eurosta ylöspäin, vaikka kyseessä olisi alta 20 neliöinen katutason yksiö, mutta 70 neliöisen kolmion saa monesti jo reilulla tonnilla. Eli toisin sanoen en ole ihan varma, että pitääkö tuo logiikkasi paikkaansa, vaikka se hyvältä kuulostaakin. En väitä, etteikö esimerkiksi moni pariskunta asuisi yksiössä. Enemmän taitaa kuitenkin olla yksin eläviä, jotka asuvat kaksiossa tai suuremmassa.

Klikkaa laajentaaksesi...

Oma logiikkani koskee ennen kaikkea asuntojen kysyntää, ei niinkään tarjontaa. Jos kerta tilanne on tämä, niin arvioisin tämän tarkoittavan lähinnä sitä, että asuntojen tuottajat pääsevät yksipuolisesti määrittämään asuntojen hinnat. (Sitä en nyt arvioi, kuka viime kädessä vie tuoton: rakennuttajat, keinottelijat, eläkevakuutusyhtiöt, kaupunki vai kuka.) Elikkä hinnat asettuvat sille rajalle, minkä ihmiset pystyvät ylipäätään maksamaan. Kiitos asumistukien ja vastaavien, keneltä tahansa pystytään niistämään tuo 750, mutta toisaalta taas progressiivisesta verotuksesta johtuen hyvin harva pystyy laittamaan asuntoon kovin paljoa yli tuhatta euroa. Tästä on seuraavat huonot seuraukset: ihmiset asuvat tarpeettoman pienissä asunnoissa, matalapalkka-alojen työntekijöistä on pulaa, kun asuminen on heille kohtuuttoman kallista ja asuminen vie ihmisiltä kaiken irtonaisen tulon, joten ihmisillä ei ole ostovoimaa kuin vain perustarpeiden tyydyttämiseen. Eli muu elinkeinoelämä kärsii tilanteesta ihmisten lisäksi, varsinkin palvelusektori, joka ei voi maksaa kovin suuria palkkoja ja saa tulonsa suoraan kuluttajilta, joilla pitäisi olla irtonaista rahaa.

Tilastotietoja aiheesta löytyy esimerkiksi Tilastokeskukselta Esimerkiksi ahtaasti asuvia on Uudellamaalla sellaiset 300 000. Termillä tarkoitetaan ihmisiä, jotka asuvat asunnossa, jossa on vähemmän huoneita kuin asukkaita. Eli nyt vaikka yksiössä asuvia pariskuntia. Mutta lukuja kannattaa aina katsoa ajatuksen kanssa.

j-lu sanoi:

Tulin tässä miettineeksi, että tuossa Koivusaaressa ei ole kyllä tässä taloustilanteessa mitään järkeä.

Klikkaa laajentaaksesi...

Uusin version kaavasta on kaiketi säädetty siihen kuosiin, että rakennusoikeudesta syntyy kaupungille tuloja, siis meritäyttöjen, moottoritiekansien sun muiden jälkeenkin. Jos siis uskotaan niiden kustannusarvioita. Etäisyys on suunnilleen sama kuin Munkkiniemeen ja joukkoliikenneyhteys keskustaan metron ansiosta Munkkiniemeä nopeampi. Noin kylmästi numeroina hanke ei mielestäni näytä erityisen pöljältä tässä tai muussakaan taloustilanteessa, kun tulijoita kaupunkiin joka tapauksessa riittää.

Eri asia sitten, onko suunnitelma hyvää kaupunkisuunnittelua. Tämän hetken suunnitelma pyöräteistä on lähinnä absurdi, ja Länsiväylän liittymän tarpeellisuudesta ylipäätään on jauhettu. Kaavaesityksessä kannesta on säästetty, mikä pahentanee meluongelmaa selvästi laajempaan kanteen verrattuna. En kyllä usko, että kannen suhteen kannattaisi jäädä odottamaan parempaa taloustilannetta. Kansi on joka tapauksessa todella kallis suhteessa kerrosneliöihin, kun en usko enkä toivo, että Koivusaaren taloja kaavoitetaan 25-kerroksisiksi missään helsinkiläisessä skenaariossa. Korkeintaan kannattaisi ehkä odottaa Länsiväylän muuttamista bulevardiksi, jolloin voitaisiin säästä sekä kansi että moottoritieliittymä, ja kannattavuus nousisi vallan eri luokkaan.

^ Vähän kuin Espoossa, jossa Länsimetron kustannukset katetaan tonttikaupoilla ihan riippumatta siitä, mikä kulloinenkin kustannusarvio on tai kuinka paljon se on paisunut.

Muistanko ihan väärin, vai kuvittelenko, että joku korkeassa asemassa oleva helsinkiläinen virkamies tai poliitikko on sanonut Helsingin osuuden metrosta kuittautuvan Koivusaaren tonttimyynnillä? Nyt sitten on kuitenkin niin, että Koivusaaren kaavoittaminen on niin kallista, että sillä on vaikea päästä edes omilleen. Yllättyneitä ovat:

-

j-lu sanoi:

Muistanko ihan väärin, vai kuvittelenko, että joku korkeassa asemassa oleva helsinkiläinen virkamies tai poliitikko on sanonut Helsingin osuuden metrosta kuittautuvan Koivusaaren tonttimyynnillä?

Klikkaa laajentaaksesi...

Metron kustannusten kattamisesta varmasti on väitetty vaikka mitä. Koivusaaren aseman osaltahan poliitikot esittivät, että sen voisi rakentaa minimaalisesti ja ajaa junalla toistaiseksi ohi, kun näytti siltä, että kaavaa ei saada kannattavaksi. Vastaus oli, että aseman jättäminen puolivalmiiksi ei säästä kovin merkittävää summaa, lähinnä kai vain sisustuksen hinnan ja käyttökulut.

Koivusaaren rakennusoikeuksien tuloiksi muistaakseni viimeksi mainittiin joitakin kymmeniä miljoonia, mikä on kyllä metroaseman hintaluokassa. Metro ei kai sinänsä kuulunut laskelmassa menoihin, vaan vain tonttien saattaminen rakennuskelpoisiksi. Ts. osan metrosta tulot saattavat kattaakin.

Helsingin laskelmat Koivusaaren kaavasta eivät kai ole tässä vaiheessa mitenkään erityisen epäuskottavia (siksi eivät myöskään erityisen ruusuisia). Metrotunnelikin on jo rakennettu, joten maan alta ei voi paljastua kovin suuria yllätyksiä, ja metron hinta jo suunnilleen tiedetään, plusmiinus automaatti.

No, oli miten oli, säästäisin Koivusaaren myöhemmäksi. Suomessa rakennusyhtiöt ovat ulkoistaneet yritystoiminnan riskit veronmaksajille. Tässä taloustilanteessa se tarkoittaa sitä, että kaupunki luovuttaa tontit liian halvalla tai sitten rakentamisen laatuvaatimuksista tingitään lopulta Itä-Pasilan tasolle. Mahdollisesti molemmat. Helsingillä ei ole Koivusaaria tuhlattavaksi asti.

j-lu sanoi:

Tässä taloustilanteessa se tarkoittaa sitä, että kaupunki luovuttaa tontit liian halvalla tai sitten rakentamisen laatuvaatimuksista tingitään lopulta Itä-Pasilan tasolle.

Klikkaa laajentaaksesi...

Viime aikoina liian kalliiden kaavojen toteutuminen on lähinnä vaan yksinkertaisesti lykkääntynyt lykkääntymistään. Ääriesimerkkinä Kalasataman keskus, joka toki on poikkeuksellinen rakennelma monella tavalla.

Ihan Itä-Pasila -malliin en usko, mutta kotimainen rakennusteollisuus kylläkin purskuttelee taloussuhdanteista riippumatta kaikki arkkitehtien visiot lopulta varsin samannäköisiksi normikerrostaloiksi kuin mitä on viime vuodet tehty kautta maan. Viimeisin esimerkki vaikka tämä Kalasataman kortteli.

hmikko sanoi:

Viime aikoina liian kalliiden kaavojen toteutuminen on lähinnä vaan yksinkertaisesti lykkääntynyt lykkääntymistään. Ääriesimerkkinä Kalasataman keskus, joka toki on poikkeuksellinen rakennelma monella tavalla.

Klikkaa laajentaaksesi...

Kalasataman ja Pasilan "keskukset" ovat muuten hyviä esimerkkejä siitä, kuinka lähiörakentaminen on tullut kaupunkiin. Pakko askarrella joku ostarihenkinen "keskus" näille uusille alueille. Ei voida tyytyä siihen, että rakennetaan taloja ja keskukset syntyvät itsestään liikenteellisiin solmukohtiin. Siitähän voisi syntyä vaikka kaupunkia, sellaista hyvää ja viihtyisää, niin kuin sata vuotta sitten.

j-lu sanoi:

Kalasataman ja Pasilan "keskukset" ovat muuten hyviä esimerkkejä siitä, kuinka lähiörakentaminen on tullut kaupunkiin. Pakko askarrella joku ostarihenkinen "keskus" näille uusille alueille. Ei voida tyytyä siihen, että rakennetaan taloja ja keskukset syntyvät itsestään liikenteellisiin solmukohtiin. Siitähän voisi syntyä vaikka kaupunkia, sellaista hyvää ja viihtyisää, niin kuin sata vuotta sitten.

Klikkaa laajentaaksesi...

Taustalla voi olla sekin, että keskittämällä kaupalliset palvelut ostariksi, saadaan yksi arvokas sijoituskohde lisää myytäväksi. Jos asuintaloihin velvoitettaisiin rakentamaan tilat kivijalkakauppohin, niin kauppojen vuokratuotot valahtaisivatkin asunto-osakeyhtiöille, eli alueen asukkaille. Sitä paitsi keskitetyt ratkaisut mahdollistavat paremmin kilpailun rajoittamisen. Rakennusliikkeitä ei tietenkään sinällään kiinnosta, saako vaikka Lidl hyvän kauppapaikan vai ei, mutta sen sijaan joku toimija voi olla valmis maksamaan jostain ostarista selvää lisähintaa, jos sen omistaminen tarjoaa mahdollisuuksia kontrolloida alueen kauppaa.