Länsimetro

Noissa Loukon jutuissa paistaa vähän sellainen keisari-kompleksi, vrt. selvitys Länsimetron jatkamisen säästöistä. En epäile hetkeäkään, etteikö Louko itse uskoisi asioihinsa, mutta noista asuntojen hinnoista on nykyisessä markkinatilanteessa vaikea sanoa mitään varmaa. Kauppaa on tehty pitkän aikaa niin nihkeästi, että tilastot keikkuvat yksittäisistä myynneistä. Lisäksi pelkkien tilastojen pohjalta ilman tutkimusta on täysin mahdotonta sanoa, mikä osa muutoksessa hinnoissa, vaiko mikään, johtuu nimenomaan metrosta. Louko epäilemättä tietää nämä asiat tutkimattakin....

Ja sitten sekin jää Loukon kommenteista epäselväksi, onko espoolaisen asuntokannan kokonaisarvo noussut, vai onko metron varrella noussut, muualla laskenut.
 
Multsun poika sanoi:
Kaiken voi aina selittää sattumalla ( etenkin jos tulos ei miellytä).
Klikkaa laajentaaksesi...

Heh. Kaksi keissiä voi selittää sattumalla, mutta koko radanvartta ei voi. Vaikka haluaisi millaisen tuloksen ;)

Siksi kiinnostaa, miten ne asuntojen hinnat todellisuudessa ovat muuttuneet koko tulevan radan varrella. Myös Lauttasaaressa.
 
339-DF sanoi:
Siksi kiinnostaa, miten ne asuntojen hinnat todellisuudessa ovat muuttuneet koko tulevan radan varrella. Myös Lauttasaaressa.
Klikkaa laajentaaksesi...
Todellinen hintamuutos selviää vasta kun metro toimii ja on toiminut ainakin pari vuotta. Sitä ennen ei ole kyse metron vaikutuksesta, vaan siihen liittyvien myynti- ja mielikuvapuheiden vaikutuksesta.

En ihmettele ollenkaan, jos nyt on maksuhalukkuutta tulevien metroasemien läheisyydessä. Aivan varmasti löytyy muutamia kymmeniä tai satoja, jotka uskovat metroon. Onhan niitäkin, jotka vasta liityntälinjaston julkistuksen jälkeen alkoivat ymmärtää, että ei pääsekään enää bussilla suoraan kotipysäkiltä Kamppiin. Ja jos on hankkimassa asuntoa, tuskin maksaa paljon ottaa asunnon hankintaan se mahdollisuus, että asunnon hinta voi oikeasti nousta sitten, kun metro on käytössä.

On myös sellainen tunnettu ilmiö, kuin huhun käyminen toteen. Metron ympärillä on tarpeeksi tahoja, joiden eduksi on, että maan ja asuntojen hinta asemien ympärillä nousee. Louko on varmasti ensimmäinen sellainen, joten tietenkin hänen kannattaa julkisuudessa sanoa, että näin tapahtuu. Tämä viesti on myös kiinteitövälittäjien mieleen. Niinpä he vetoavat vaikkapa Loukoon ja alkavat myydä ajatusta asiakkailleen. Välityspalkkio kasvaa, kun hinta nousee ja myynti sujuu. Ei kai kukaan kuvittele, että kiinteistövälittäjä vastaisi kysyttäessä, ettei ole ollenkaan varma, että metro nostaa hintoja. Ja vähän ajan päästä Louko voi itse vedota siihen, että välittäjätkin sanovat, että hinta nousee. Että niin se ”ennustus” toteuttaa itse itseään.

Hintahuhuja pitää levittää nimenomaan nyt, kun kukaan ei voi kokemuksesta sanoa mitään metron autuudesta. Sitten kun metro toimii, jokainen kykenee arvioimaan sen hyötyä itse, eikä huhu enää muokkaakaan markkinoita.

Ei liene vaikea ennakoida, että Espoossa tulee tapahtumaan samantapainen kehitys kuin Itä-Helsingissä. Ennen tasaiset hinnat eriytyvät liityntäliikennehintoihin ja suoran metroyhteyden hintoihin. Tällöin esimerkiksi Matinkylän arvo tulee laskemaan, koska metroasema on kauppakeskuksessa motarin vieressä. Myös Olarista tulee suhteessa halvempi alue, koska se jää huonojen joukkoliikenneyhteyksien varaan. Mutta hintojen eriytyminen jäänee pienemmäksi kuin Itä-Helsingissä, koska itää suurempi osa autoilee Espoossa joka tapauksessa. Heidän arvostuksiinsa ei metro vaikuta.

Antero
 
Antero Alku sanoi:
Ei kai kukaan kuvittele, että kiinteistövälittäjä vastaisi kysyttäessä, ettei ole ollenkaan varma, että metro nostaa hintoja.
Klikkaa laajentaaksesi...

Ei se ole tavatonta, että kiinteistövälittäjä suosisi myyntien loppuunviemistä nopeasti myyntihinnan maksimoimisen sijaan. Liian suolaiset hintapyynnöt pidentävät läpimenoaikoja kun ostajia on paljon vähemmän markkinoilla. Eli toisin sanottuna metron suoman hinnannousun epäily tai kiistäminen voi todellakin olla kiinteistövälittäjän edun mukaista puuhaa.
 
Ainakin Useiden asuntomyynti-ilmoitusten esittelyteksteissä kehutaan metron tuloa. Muutama esimerkki:

Leilankuja 2: "iso-omenan loistavat palvelut sijaitsevat vain noin 700 metrin päässä ja jatkossa metron läheisyys parantaa kulkuyhteyksiä nykyisestään"

Matinniitynkuja 1: "liikenneyhteydet paranee entisestään kun vuonna 2015 valmistuu länsimetro Matinkyläläisten iloksi"

Leenankuja 3: "julkiset bussiyhteydet ovat hyvät ja länsimetro valmistuu vuoden 2015 lopulla"

Matinraitti 5: "hyvät kulkuyhteydet paranevat entisestään metron valmistuttua"

Matinkatu 20: "matinkylän tulevalle metroasemalle vain muutama sata metriä matkaa"

Koukkuniementie 6: "hyvät linja-auto yhteydet ja metro, joka valmistuu v.2015 takaavat sujuvat kulkuyhteydet"

Elsankuja 2: "ja unohtamatta valmistuvaa metroasemaa"

Akselinpolku 11: "rakenteilla olevalle metrolle noin 0,7 km"

Matinkylänraitti 14: "kävelymatkan päässä matinkylän rannasta, isosta omenasta ja tulevasta metropysäkistä"

Tuleva metro on siis todellakin yksi myyntikeino. Vaikea kuitenkaan sanoa kuinka paljon asunnoissa on varsinaista "metro-lisää". Monissa vanhemmissa kohteissa on kuitenkin tehty jo kalliita julkisivuremontteja ja jopa putkiremonttejakin on jo tehty. Nämäkin jo yksistään kohottavat asuntojen hintoja.
Jostain syystä monissa ilmoituksissa metron uskotaan valmistuvan jo vuonna 2015! Olisiko niin ettei välittäjät vaan vaivaudu ottamaan aikataulusta selvää kun se metro jokatapauksessa tulee.
 
aki sanoi:
Ainakin Useiden asuntomyynti-ilmoitusten esittelyteksteissä kehutaan metron tuloa.
Klikkaa laajentaaksesi...

Ja kuitenkaan se ei tunnu todellisuudessa kiinnostavan välittäjiä, jos he eivät edes viitsi ottaa selvää siitä, milloin metron kulloinkin on tarkoitus olla käytössä...
 
aki sanoi:
Ainakin Useiden asuntomyynti-ilmoitusten esittelyteksteissä kehutaan metron tuloa. Muutama esimerkki:

Leilankuja 2: "iso-omenan loistavat palvelut sijaitsevat vain noin 700 metrin päässä ja jatkossa metron läheisyys parantaa kulkuyhteyksiä nykyisestään"

Matinniitynkuja 1: "liikenneyhteydet paranee entisestään kun vuonna 2015 valmistuu länsimetro Matinkyläläisten iloksi"

Leenankuja 3: "julkiset bussiyhteydet ovat hyvät ja länsimetro valmistuu vuoden 2015 lopulla"

Matinraitti 5: "hyvät kulkuyhteydet paranevat entisestään metron valmistuttua"

Matinkatu 20: "matinkylän tulevalle metroasemalle vain muutama sata metriä matkaa"

Koukkuniementie 6: "hyvät linja-auto yhteydet ja metro, joka valmistuu v.2015 takaavat sujuvat kulkuyhteydet"

Elsankuja 2: "ja unohtamatta valmistuvaa metroasemaa"

Akselinpolku 11: "rakenteilla olevalle metrolle noin 0,7 km"

Matinkylänraitti 14: "kävelymatkan päässä matinkylän rannasta, isosta omenasta ja tulevasta metropysäkistä"
Klikkaa laajentaaksesi...
Joo. Tämä asuntomyyntisöpöily toki on ihan oma maailmansa, jota ei kannata ottaa vakavasti. Tässä kuitenkin suomi-kiinteistönvälittäjä-suomi-sanakirjalla takaisin realismiksi käännettyinä muutamia noista:

Koukkuniementie 6:
"Metroasemalle 2,5 kilometrin kävelymatka, varmaan jaksat tämän joka aamu ja ilta? Tai sitten liityntäbussipysäkille puolisen kilometriä, bussissa pari kilometriä ja M-kyltin kohdalta juoksu maan sisään. Pistimme asunnon hintaan vähän lisää, kun on näin hieno juttu tulossa."

Akselinpolku 11:
"132:n pysäkille vain parisataa metriä, vielä ehdit pari vuotta käyttää, kun teet kaupat heti!"

Leenankuja 3:
"Asunto vähän yli kilometrin päässä tulevasta metroasemasta - juuri se rasittava vyöhyke, jossa ei huvittaisi odottaa liityntäbussia, mutta kävelymatkakin tuntuu ikävältä."

Matinkylänraitti 14:
"Laitettiin sekä ranta että metroasema "kävelymatkan päähän", vaikka lähellä on ainoastaan ranta. Mutta ei tässä mitään harhautusta ole, kaikki matkathan ovat kävelymatkoja."

Näyttävät nuo etäisyydet myös olevan ilmoituksissa aika optimistisia. Metrojunat eivät lähde kadulta ensimmäisen M-kyltin kohdalta. Mutta kyllä Louko on oikeassa: ylisanat virtaavat ja hinnat nousevat.
 
Kani sanoi:
Joo. Tämä asuntomyyntisöpöily toki on ihan oma maailmansa, jota ei kannata ottaa vakavasti. Tässä kuitenkin suomi-kiinteistönvälittäjä-suomi-sanakirjalla takaisin realismiksi käännettyinä muutamia noista:
Klikkaa laajentaaksesi...
Kieltämättä asuntoilmoituksissa on syytä pitää pieni oikoluku päällä. Jokunen vuosi sitten Vantaan Puutarhurinpuistoon valmistuvia asuntoja mainostettiin joukkoliikenneyhteyksien puolesta mm. sillä että bussipysäkki oli "pienen matkan" (tjsp.) päässä. Tällä viitattiin Talvikkitiellä olevaan pysäkkipariin, jolta kulki tuolloin ainoastaan linja v71 -ja sekin tunnin välein...
 
SD202 sanoi:
Kieltämättä asuntoilmoituksissa on syytä pitää pieni oikoluku päällä.
Klikkaa laajentaaksesi...
Samaa oikolukua täytyisi Espoon valtuuston osata pitää päällä myös siinä, mitä virkamiehet heille esittelevät.

Tänään käsitellään Espoon valtuustossa virkamiesten vastausta 13 valtuutetun kysymykseen metron kustannuksista. Valtuuston esityslistan asia nro 12.

Vastauksen on valmistellut Länsimetro Oy:n toimitusjohtaja, joka ei ole virkamies. Vastauksessa sanotaan mm. että metron myötä joukkoliikenteen käyttökustannukset alenevat ja saadaan maanmyynti-, vero- ja maankäyttömaksutuloja yhtä paljon kuin investoinnista tulee kustannuksia. Vastaustekstissä on edellä kerrottu, että Matinkylän metron lainanhoito maksaa 44,5 M€ vuodessa.

Espoon investintiohjelmassa vuosille 2015–2019 on laskettu, että bussiliikenteen kustannukset vähenevät 5 M€ vuodessa. Muusta pitäisi kerätä vielä 39,5 M€ joka vuosi.

Espoon väestönkasvu on vuosikymmeniä ollut 4000 asukasta vuodessa, pääasiassa syntyviä lapsia. Vauvat eivät tuo Espoolle tuloja, vaan kustannuksia. Mutta jokaisen uuden asukkaan pitäisi tuottaa Espoolle 9875 € joka vuosi. Miten?

Toisella tavalla voi laskea, että jos jokaiselle uudelle espoolaiselle rakennetaan joka vuosi 40 ke-m[SUP]2[/SUP] asuntoja, Espoon kaupungin pitäisi saada jokaisesta rakennetusta kerrosneliömetristä 247 €/ke-m[SUP]2[/SUP]. Siis nettona, eli sen jälkeen kun on maksettu kunnallistekniikka. Vuonna 2007 Espoon yleiskaavaa varten laskettiin, että kunnallistekniikan kustannukset ovat aluetyypeittäin 22–84 €/ke-m[SUP]2[/SUP]. Omakotialueet ja metrolähiöt kuten Suomenoja ovat kalliimmassa päässä. Suomenoja kuuluu luokkaan 100–200 €/ke-m[SUP]2[/SUP] (karttakuva sivulla 9). Maanrakennuskustannukset ovat vuoden 2007 laskelmista nousseet noin 30 %.

Matinkylässä asunnot näyttävät maksavan noin 2700 €/m[SUP]2[/SUP]. Espoon siis pitäisi nostaa asuntojensa hintatasoa noin 20 % kustantaakseen metron. Mutta ei vielä sen käyttämistä. Junat ja asemathan eivät ole käytettävissä ilmaiseksi.

Mutta tähän astisten Espoon laskelmien mukaan (investointiohjelmassa) Matinkyän metron nettovaikutus Espoon taloudelle on 39 M€ lisämenot vuodessa. Että tuolla 10.000 €:n haarukassa hyvinkin ollaan laskettuna uusia asukkaita kohden. Pannanko Espoossa käyttöön lapsimaksu ja sisäänmuuttomaksu? Jos teet lapsen tai muutat Espooseen, maksat kaupungille 10.000 €.

Antero
 
Antero Alku sanoi:
Hintahuhuja pitää levittää nimenomaan nyt, kun kukaan ei voi kokemuksesta sanoa mitään metron autuudesta. Sitten kun metro toimii, jokainen kykenee arvioimaan sen hyötyä itse, eikä huhu enää muokkaakaan markkinoita.

Ei liene vaikea ennakoida, että Espoossa tulee tapahtumaan samantapainen kehitys kuin Itä-Helsingissä. Ennen tasaiset hinnat eriytyvät liityntäliikennehintoihin ja suoran metroyhteyden hintoihin. Tällöin esimerkiksi Matinkylän arvo tulee laskemaan, koska metroasema on kauppakeskuksessa motarin vieressä. Myös Olarista tulee suhteessa halvempi alue, koska se jää huonojen joukkoliikenneyhteyksien varaan. Mutta hintojen eriytyminen jäänee pienemmäksi kuin Itä-Helsingissä, koska itää suurempi osa autoilee Espoossa joka tapauksessa. Heidän arvostuksiinsa ei metro vaikuta.
Klikkaa laajentaaksesi...

Aina ei voi voittaa mutta sen minä sanon että metro tulee mahdollisesti houkuttamaan ihmisiä jotka asuvat joko nylyisen itämetron varrella tai rautatielähiliikenteen varrella ja joila on kokemusta ja halua kulkea raideliikenteellä.

Yksi asia joka nyt laskee asuntojen hintoja Espoossa ja koko pk-seudulla on työllisyystilanteen heikkeneminen ja Espoossa ennen kaikea Nokian p-seelleen tippuminen. Jos halua ostaa alennusmyynnistä asuntoja Espoosta ja hyviltä paikoilta ja itsellä on vielä pätäkää niin nyt on oikea tilaisuus.

t. Rainer
 
R.Silfverberg sanoi:
Aina ei voi voittaa mutta sen minä sanon että metro tulee mahdollisesti houkuttamaan ihmisiä jotka asuvat joko nylyisen itämetron varrella tai rautatielähiliikenteen varrella ja joila on kokemusta ja halua kulkea raideliikenteellä.
Klikkaa laajentaaksesi...

Sehän on yksi niistä suurista peloista Espoossa. Että metro houkuttelee itähelsinkiläisiä Espooseen. ;)
 
Antero Alku sanoi:
Espoon väestönkasvu on vuosikymmeniä ollut 4000 asukasta vuodessa, pääasiassa syntyviä lapsia. Vauvat eivät tuo Espoolle tuloja, vaan kustannuksia. Mutta jokaisen uuden asukkaan pitäisi tuottaa Espoolle 9875 € joka vuosi. Miten?
Klikkaa laajentaaksesi...
Ei voida ihan syntyneiden vauvojen piikkiin laittaa Espon väestön kasvu. Tämän aineiston http://www.espoo.fi/download/noname/{67916A6A-E60A-459C-9994-2F49EEFEF4CE}/49858 mukaan niin eniten kasvavat ryhmät ovat ulkomaalaiset ja eläkeläiset.

t. Rainer
 
Sinun täytyy kirjautua sisään tai rekisteröityä voidaksesi vastata viestiin.
Takaisin
Ylös